Verðmyndun á fasteignamarkaði

Verðmyndun á fasteignamarkaði fer eftir ýmsum breytum og segja má að fasteignamarkaðurinn hagi sér að vissu leyti eins og fullkominn samkeppnismarkaður. Fylgir hann þróun ýmissa breytna og eru nokkrar þeirra taldar vera einna áhrifamestar á verðmyndun á fasteignamarkaði skoðaðar hér. Það eru breytur eins og kaupmáttur ráðstöfunartekna og raunverð fasteigna, en það er talið einn áhrifamesti þáttur á verðmyndun á fasteignamarkaði. Þó geta breyturnar haft ólík áhrif milli tímabila og umfjölluninni er skipt niður á þrjú tímabil. Þegar Íbúðalánasjóður starfaði einn á íbúðalánamarkaði, eftir komu bankanna á íbúðalánamarkað og eftir hrun bankakerfsins í október 2008. Notuð er fylgni til að greina hvort eitthvert samband sé milli þróunar vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu og fyrrnefndra þátta. Auk þess sem huglægt mat er notað allt í þeim tilgangi að greina hvað var áhrifamest í verðmyndun á tímabilunum þremur. Verða niðurstöðurnar bornar saman við niðurstöður erlendra og innlendra fræðimanna. Í ljós kom að aðstæður hverju sinni á fasteignamarkaði skipta máli því áhrifaþættir á verðmyndun eru ólíkir eftir þeim. Aðgengi að fjármagni til lánsfjármögnunar virðist þó vera áhrifamesti þátturinn og verða ýmist til að hækka eða lækka verð töluvert, eftir því hvort hann eykst eða dregst saman