Sulla pubblicità della domanda in tema di violazione delle distanze legali tra costruzioni

La Cassazione ha per lunghissimo tempo escluso la trascrivibilità delle domande giudiziali aventi ad oggetto l'inosservanza delle distanze tra costruzioni, sostanzialmente perché riteneva che esse non fossero contemplate tra quelle elencate negli artt. 2652-2653 c.c. Nel giugno 2006, del tutto imprevedibilmente, le Sezioni unite, con la sentenza n. 13523, facendo leva soprattutto sull'assimilabilità tra l'azione negatoria di cui all'art. 949 c.c. e quella disciplinata dall'art. 872, comma 2, c.c., hanno ribaltato quel consolidato orientamento. La pronuncia de qua viene sottoposta a una approfondita critica sulla scorta di numerosi argomenti. Infatti, dall'analisi di autorevole dottrina e giurisprudenza consolidata, oltre che dall'esame della Relazione al c.c. del 1942, emerge che l'azione negatoria e quella volta a far valere il rispetto delle distanze legali non sono affatto sovrapponibili. Inoltre, dal momento che le distanze legali non rientrano nel novero dei diritti reali né sono equiparabili alle servitù e che le norme sulle distanze (o almeno quelle regolamentari, integrative della disciplina codicistica), in quanto stabilite dalla legge a tutela di un interesse pubblico, sono inderogabili e sottratte alla disponibilità delle parti, si deduce che la loro prolungata trasgressione, ad onta di quanto affermato dalla Cassazione, non porta all'usucapione di una servitù che esonera il convenuto dal rispetto delle medesime. Infine, si osserva che la trascrivibilità delle domande giudiziali in tema di distanze legali è da escludersi in ragione dell'impossibilità di alienare autonomamente i relativi diritti e di trascrivere il trasferimento degli stessi. Per altro verso, da un esame "sul campo" degli interessi in gioco tra i contendenti, si contesta che il revirement in oggetto possa giustificarsi, come invece ritenuto dalle Sezioni unite, sulla base degli «inderogabili doveri di solidarietà» ex art. 2 Cost. In conclusione, si afferma che la soluzione adottata dalla Suprema corte, infelice sotto il profilo del merito, lo è ancora di più sotto quello dell'opportunità e si presta a facili abusi, atteso che la trascrivibilità delle domande ex art. 872, comma 2, c.c. aggiunge un quid pluris alla tutela del terzo acquirente che, senza alcuna valida ragione, vede incrementare le proprie garanzie a tutto danno del convenuto che, pur avendo palesemente ragione, si vede costretto a tollerare la trascrizione sino al passaggio in giudicato della sentenza a sé favorevole