PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN PADA HAK GUNA BANGUNAN YANG DITINGKATKAN MENJADI HAK MILIK

Perkembangan penduduk yang semakin pesat menimbulkan dampak banyaknya komplek perumahan dibangun di kota – kota besar oleh para pelaku bisnis. Dan tidak dapat dicegah lagi para penghuni rumah tersebut juga melakukan berbagai usaha untuk mengatasi kebutuhan ekonomi keluarganya. Usaha yang dilakukan adalah memperoleh modal pinjaman uang di bank dengan jaminan Sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah dimiliki setelah pelunasan dari developer. Hak Tanggungan merupakan salah satu jenis dari hak jaminan kredit untuk barang tidak bergerak yang obyeknya tanah dan / atau bangunan dengan dasar hukum, Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang “ Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda–Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.” Oleh karenanya Hak Tanggungan merupakan salah satu hak jaminan yang kuat dan mampu memberi kepastian hukum bagi pihak – pihak yang berkepentingan. . Barang yang dijaminkan itupun perlu diteliti keabsyahannya, dan bank perlu menyadari bahwa sertipikat dengan status Hak Guna Bangunan jangka waktu penguasaannya terbatas. Sehingga dimungkinkan sebelum lunas hutangnya di bank, sertipikat yang dibebani Hak Tanggungan itu akan berakhir jangka waktunya. Pihak bank berhak untuk memberitahu pada pemegang haknya agarSertifikat Hak Guna Bangunan yang menjadi jaminan Hak Tanggungan di bank ditingkatkan menjadi Hak Milik, supaya tanahnya tidak menjadi tanah Negara. Proses peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik yang dibebani Hak Tanggungan diperlukan jasa Notaris / PPAT yang dapat memberikan kepercayaan pada bank dengan membuat covernote bahwa setelah selesainya pengurusan peningkatan menjadi Hak Milik, Notaris yang bersangkutan akan mengembalikan sertipikat Hak Milik tersebut pada bank, karena merupakan alat bukti adanya jaminan Hak Tanggungan di bank. Langkah selanjutnya pihak bank selaku kreditor dan debitor membuat Perjanjian baru dengan obyek jaminan Sertipikat Hak Milik dan menghadap Notaris untuk membuat Akta Perjanjian Kredit, diikuti membuat Surat Keterangan Membebankan Hak Tanggungan ( SKMHT ), dan dalam waktu paling lambat 1 (sati) bulan diikuti membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan ( APHT ) selanjutnta selambat – lambatnya dalam waktu 7 ( tujuh ) hari kerja harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Dengan adanya pendaftaran tersebut, maka Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan dan pada Buku Tanah pada Sertipikat Hak Atas Tanah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan. Menurut Pasal 14 ayat (4) UUHT Sertipikat Hak Tanggungan dan Sertipikat Hak Atas Tanah diserahkan kembali pada debitor selaku pemegang haknya. Tetapi apabila bank berkeberatan berdasarkan Pasal 14 ayat (5) UUHT dapat diperjanjikan bahwa Sertipikat di simpan bank, hal ini untuk mengantisipsi apabila debitor wanprestasi, maka bank dapat mengajukan eksekusi atas obyek jaminan tersebut