[[alternative]]Business models and competitive strategies of real estate management company under the corporation law system : a case study of Shin Kong Real Estate Management Company

碩士[[abstract]]本研究架構主要在探討回歸公司法體制下，建築經理業之內、外在環境、市場現況與主要問題，以競爭策略與PARTS理論等系統性分析案例公司，再根據分析結果探討建築經理公司經營模式與競爭策略，以訂定其未來發展方向。 主要內容計有以下四點： 一、建築經理公司之業務定位與產業互動關係。 二、建築經理公司之經營現況及所面臨之問題。 三、評估建築經理公司回歸公司法後之優勢與挑戰。 四、探討建築經理公司之未來經營模式與發展方向。 最後由個案公司之專案實例探討該公司如何在建築經理本業範疇整合集團資源，透過多種服務整合之效應，從中創造出與眾不同之差異化產品及市場，建立特有之經營模式，採取市場區隔與複合式多角化策略，在艱困環境下脫穎而出，茲以提供建築經理同業佐參。[[abstract]]The primary objective of this study is to examine the business positioning and the business model of real eatate management companies under the Corporation Law systems. The four main sections are included: 1.Overview the business position and interactions with in the real estate management system. 2.Analysis of the business situation and the potential problems of the real estate management market. 3.Evaluation the strength and the weakness of the real estate management companies return to the corporation law system. 4.Exploration to the business models and the future development direction of the real estate management market. This research is followed by analysis of business models to explore competitiveness through the case analysis of Shin Kong Real Estate Management Company. By the analysis to discuss how to gain enterprise key competency in the business scope by the Vertical Integration of Conglomerate resources enhance to explore Differentiation Strategies of the real estate management market. It will be provided the enterprise for reforming and planning the dominant strategy of real estate management system.[[tableofcontents]]致謝 I 中文摘要 II 英文摘要 III 目錄 V 圖目錄 VII 表目錄 VIII 第一章 緒論 1 第一節 研究背景與動機 1 第二節 研究目的與限制 3 第三節 研究方法與流程 4 第二章 文獻探討 6 第一節 競爭策略分析 6 第二節 企業經營策略 14 第三節 不動產信託與投資 26 第四節 建築經理公司回歸公司法之差異利弊分析 32 第三章 產業現況分析與個案公司簡介 36 第一節 產業沿革與角色定位 36 第二節 建築經理產業現況 43 第三節 個案公司介紹 48 第四節 個案公司經營策略分析 58 第五節 個案公司競爭優勢來源分析 62 第四章 以P.A.R.T.S.理論分析產業競合策略 67 第一節 以PARTS理論中參賽者(PLAYERS)角度分析 68 第二節 以PARTS理論中附加價值(ADDED VALUE)角度分析 69 第三節 以PARTS理論中規則(RULES)角度分析 70 第四節 以PARTS理論中戰術(TACTICS)角度分析 72 第五節 PARTS理論中範圍(SCOPE)角度分析 73 第五章 研究結論與建議 76 第一節 結論 76 第二節 建議 79 參考文獻 81 圖1-1 研究流程圖 5 圖2-1 決定產業獲利的五種競爭力 8 圖2-2 退出障礙與進入障礙之關聯性 11 圖2-3 不動產信託流程圖 28 圖2-4 不動產資產信託流程圖 30 圖2-5 信託受益權轉讓流程圖 32 圖3-1 建築經理公司與產業互動關係圖 41 圖3-2 台灣新光建築經理公司組織圖 50 圖3-3 安全控管機制流程示意圖 53 圖3-4 信託受益權轉讓暨股權信託流程圖 56 圖3-5 信託安全控管機制流程圖 56 圖4-1 個案公司PARTS分析圖 67 表2-1 「建築經理業管理辦法」與「公司法」差異比較表 33 表2-2 「建築經理業管理辦法」與「公司法」利弊分析表 34 表3-1 建築經理發展沿革階段表 38 表3-2 建築經理公司與產業關係表 42 表3-3 台灣新光集團關係企業表 49 表3-4 建築經理公司實收資本額比較表 51[[note]]學號: 701550013, 學年度: 10