[[alternative]]The impact of the policies for curbing property speculation on housing prices of Taipei City and the bank housing loans

碩士[[abstract]]央行為因應金融海嘯，採取寬鬆的貨幣政策，欲刺激經濟市場景氣。受到這股資金行情影響，使得國內房地產市場大幅上漲，特別是大台北都會區房價屢創新高，並且出現過度投資行為。房價高漲，使高房價在民怨調查報告中排行首位，更讓房價面臨泡沫化危機。為了抑制房價不合理飆漲，政府自2009年第三季起陸續實施諸多抑制房價措施，包括選擇性信用管制、健全房屋市場方案、豪宅稅、奢侈稅、實價登錄及合宜住宅等政策，其目的為避免授信過度集中以穩定金融、打擊投資客炒作房地產並促使房價回歸合理行情及防止房價泡沫。 本研究透過統計分析及T檢定，研究政府抑制房價措施實施前後對於各項變數是否產生顯著變化，藉以了解政府抑制房價措施對銀行房屋貸款、大台北都會區房價、交易量及不動產經營業之影響。 研究結果顯示政府實施抑制房價措施使銀行房屋貸款餘額季增率下降；大台北都會區各項房價指標不跌反漲並且創下歷史新高；住宅買賣移轉棟數明顯減少及買賣成交天數稍有延長；不動產經營業經營家數逆勢增加、但營業額則受到政策影響而下滑。[[abstract]]In order to stimulate the economy market boom, the central bank had taken eased monetary policy in response to the financial crisis. Influenced by the flood of funds, the domestic real estate market raised sharply, especially the real estate in the Taipei metropolitan area. The price record creates new high repeatedly and brought out over-investment behavior. The rising house price was ranked first in the grievances investigation report and leading the house price faced bubble crisis. In order to inhibit unreasonable prices soaring, the government has implemented many measures to curb housing prices since the third quarter of 2009, including the policies of the selective credit control, improve the housing market program, Mansion tax, Luxury tax ,Net login and Appropriate residential, etc. The purpose for those policies are to avoid credit excessive concentration to stabilize financial, to combat investors real estate speculation, to procure housing prices return to reasonable prices and to prevent the housing bubble. In this study, we use statistical analysis and T-test, to study if there is any significant change before and after the government implement curbing house price policies against every variable. We would like to understand the effect of government curbing house price measure against bank housing loans, the Taipei metropolitan area housing prices, trading volume and real estate management industry. The study results indicate that the government implement measures to curb housing prices reduced quarter growth rate of bank housing loan balance. The Taipei metropolitan area housing prices index goes up instead of down, and be a new high record. The residential sale transfer numbers significantly reduced and the trading turnover days slightly extend. The number of the real estate management industry trend to increase, but the turnover declines because of the policy.[[tableofcontents]]目錄 第一章 緒論 1 1.1 研究背景與動機 1 1.2 研究目的 3 1.3 研究流程與架構 4 1.3.1 研究流程圖 4 1.3.2 研究架構 4 1.4 研究限制 5 第二章 文獻探討 6 2.1 銀行房屋貸款相關文獻 6 2.1.1 銀行房屋貸款業務介紹 6 2.2.2 房屋貸款相關文獻 9 2.3.3 銀行房屋貸款業務概況 12 2.2 房地產文獻回顧 16 2.2.1 房地產景氣波動 16 2.2.2 影響房地產價格因素 21 2.2.3 高房價因素探討 27 2.2.4 台灣房地產市場概況 29 2.2.5 不動產經紀業產業概況 31 2.3 抑制房價措施介紹 34 2.3.1 台灣抑制房價措施介紹 34 2.3.2 亞洲各國抑制房價措施介紹 43 第三章 研究設計 47 3.1 研究對象及期間 47 3.2 研究變數與操作性定義 48 3.3 資料來源 52 3.4 研究方法 52 第四章 實證結果與分析 53 4.1 抑制房價措施對銀行房貸業務影響之分析 53 4.1.1 對銀行購置住宅貸款餘額及季增率之分析 53 4.1.2 房屋修繕貸款餘額分析 61 4.2 抑制房價措施對大台北都會區房價及房地產交易量影響之分析 67 4.2.1 大台北都會區房價分析 67 4.2.2 大台北都會區房地產交易量分析 73 4.3 抑制房價措施對大台北都會區不動產經紀業影響之分析 78 4.3.1 大台北都會區不動產代銷業分析 79 4.3.2 大台北地區不動產仲介業分析 81 第五章 結論與建議 86 5.1 結論 86 5.2 建議 88 參考文獻 89 表目錄 表1-1 本國銀行放款與房屋貸款關係表 2 表2-1 房屋貸款文獻彙總表 12 表2-2 台灣地區本國銀行消費性貸款餘額表 14 表2-3 台灣三次房地產景氣高峰期分析 20 表2-4房地產文獻彙總表 26 表2-52010年至2012年Q2台灣都會區消費者購屋每坪單價 34 表2-62007年至2011年台北市各行政區房價比較表 35 表2-72010年至2012年Q2台灣都會區房價所得比 36 表2-82007年至2011年都會區家庭可支配所得 36 表2-92007年至2011年都會區住宅成屋平均單價 36 表2-10 央行對金融機構辦理特定區域購屋貸款業務規定 39 表2-11央行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定 40 表2-12奢侈稅立法之目的原則 41 表2-132009年至2011年國內政府控管房市之各項措施與政策一覽表 42 表2-14大陸抑制房價政策 44 表2-15大陸抑制房價相關政策條文摘要 44 表2-16香港抑制房價政策 45 表2-17新加坡抑制房價措施 46 表2-18亞洲主要國家抑制房價政策彙總表 46 表3-1 研究期間表 47 表3-2研究樣本銀行彙整總表 48 表3-3研究銀行分類表 49 表3-4 樣本銀行特性彙總表(2007年~2011年) 49 表3-5資料來源彙整表 52 表4-1購置住宅貸款敘述統計表 53 表4-2 2008年Q1至2012年Q2銀行購置住宅貸款餘額表 54 表4-3購置住宅貸款季增率敘述統計表 56 表4-4事件一購置住宅貸款季增率檢定結果 59 表4-5事件二購置住宅貸款季增率檢定結果表 59 表4-6事件三購置住宅貸款季增率檢定結果表 60 表4-7事件四購置住宅貸款季增率檢定結果表 60 表4-8 房屋修繕貸款敘述統計表 61 表4-9 2008年Q1至2012年Q1銀行房屋修繕貸款餘額表 62 表4-10 房屋修繕貸款季增率敘述統計表 63 表4-11事件一房屋修繕貸款季增率檢定結果 65 表4-12事件二房屋修繕貸款季增率檢定結果 65 表4-13事件三房屋修繕貸款季增率檢定結果 66 表4-14事件四房屋修繕貸款季增率檢定結果 66 表4-15 大台北都會區房價及交昜量變數敘述統計表 67 表4-16 事件一大台北都會區房屋價格檢定結果表 71 表4-17 事件二大台北都會區房價檢定結果表 71 表4-18 事件三大台北都會區房價檢定結果表 72 表4-19 事件四大台北都會區房價檢定結果表 73 表4-20 大台北都會區住宅買賣移轉棟數敘述統計表 73 表4-21 大台北都會區住宅買賣移轉天數敘述統計表 75 表4-22 事件一大台北都會區房地產交易量檢定結果表 77 表4-23 事件二大台北都會區房地產交易量檢定結果表 77 表4-24 事件三大台北都會區房地產交易量檢定結果表 78 表4-25 事件四大台北都會區房地產交易量檢定結果表 78 表4-26大台北都會區不動產代銷業家數敘述統計表 79 表4-27大台北都會區不動產代銷業銷售額敘述統計表 80 表4-28大台北都會區不動產代銷業檢定結果表 81 表4-29大台北都會區不動產仲介業家數敘述統計表 81 表4-30大台北都會區不動產仲介業銷售額敘述統計表 83 表4-31大台北都會區不動產仲介業檢定結果表 84 圖目錄 圖1-1 2008年Q1至2012年Q2新承作購屋貸款利率走勢圖 1 圖1-2研究流程圖 4 圖2-1 2008年至2012年Q2年新增購置住宅貸款平均利率 13 圖2-2 2008年至2012年Q2購置住宅、房屋修繕及房屋貸款餘額 14 圖2-3 2010年至2012年Q2銀行核貸購置住宅貸款及筆數 15 圖2-4 2010年至2012年Q2本國銀行購置住宅占總放款比重 15 圖2-5 2010年至2012年Q2特定區域新承作房貸占全體比 16 圖2-6 2010年至2012年Q2特定區域購屋貸款成數 16 圖2-7經濟景氣與房地產景氣波動趨勢圖 18 圖2-8房地產景氣領先與同時綜合指標長期趨勢圖 21 圖2-9 2008年Q1至2011年Q2貨幣總計數年增率走勢圖 27 圖2-10 2003年至2011年五大行庫平均放款利率 28 圖2-112008年Q1至2012年Q2國內建物買賣移轉件數及年增率 30 圖2-12 2007至2011年台灣都會區建物買賣移轉件數年增率 31 圖2-13 2008年Q1~2012年Q2全台灣推案金額 32 圖2-14 2008年~2011年不動產代銷業銷售額 32 圖2-15 2008年~2011年不動產仲介業銷售額 33 圖2-16政府抑制房價主要措施時程圖 37 圖2-17奢侈稅採行對策圖 41 圖3-1 研究期間圖 47 圖4-1 2008年Q1至2012年Q2銀行購置住宅貸款餘額 55 圖4-2 2008年Q1至2012年Q2銀行新增購置房屋貸款利率 55 圖4-3 2008年Q1至2012年Q2銀行購置住宅貸款餘額季增率趨勢圖 58 圖4-4 2008年Q1至2012年Q2銀行房屋貸款占放款總額比 58 圖4-5 2008年Q1至2012年Q2銀行房屋修繕貸款餘額 62 圖4-6 2008年Q1至2012年Q2銀行房屋修繕貸款餘額季增率 64 圖4-72008年Q1至2012年Q1台北市房屋價格趨勢圖 68 圖4-8 2008年Q1至2012年Q2新北市房屋價格趨勢圖 70 圖4-9 2008年Q1至2012年Q2大台北都會區住宅買賣移轉棟數 75 圖4-10 2008年Q1至2012年Q2大台北都會區住宅買賣成交天數 76 圖4-11 2008年Q1至2012年Q2大台北地區不動產代銷業家數 79 圖4-12 2008年Y1至2012年Y1大台北地區不動產代銷業銷售額 80 圖4-13 2008年Q1至2012年Q2大台北地區不動產仲介業家數 82 圖4-14房仲業歇業增家數 83 圖4-152008年上半年至2012年上半年大台北不動產仲介銷售額 84[[note]]學號: 799520050, 學年度: 10