[[alternative]]The cause-effect analysis of real estate value : a case study on Tucheng line of Taipei mass rapid transit systems

碩士[[abstract]]交通設施的興建，可刺激人口、產業活動型態之改變，使其土地價值提高並增進開發強度，皆會反應於房地產價值上。影響不動產價值的因素有土地建物屬性、區位與經濟因素，由於上述因素無法直接衡量，且無客觀量化數據可以支持，然購屋時，民眾常同時考慮有形與無形因素對整體價格的影響，綜觀國內外研究文獻，皆肯定交通建設對整體價格將產生影響，且受不同風土民情及條件，產生不同的變化，本研究以捷運土城線為例，利用結構方程模式進行實證研究，並以驗證性分析來確立房地產價值、環境區位、交通設施等因素構面建構效度與配適度，並衡量三者間之影響關係。[[abstract]]Public transportation system construction usually improves the local accessibility. The contribution of increasing accessibility makes asset value jump high which also leads to the change of the intensity of land use in term of population growth and intensive activities. This study focuses on exploring the cause-effect relationships among the transportation accessibilty, division of neighborhood, location, and asset value along Tucheng Line of Taipei Mass Rapid Transit Systems. Employing LISREL, the formulated model reveals the details in depth of asset value on all aspects in the discussion.[[tableofcontents]]目錄 i 表目錄 iii 圖目錄 iv 第一章 緒論 1 1.1 研究緣起 1 1.2 研究目的 3 1.3 研究對象與範圍 3 1.4 研究內容與方法 4 1.5研究方法與流程 7 第二章 文獻回顧 8 2.1 房屋特徵屬性與價格關係 8 2.2 住宅價格影響因子 14 2.2.1 交通可及性 14 2.2.2 區位鄰里環境特性 19 2.2.3 住宅特徵屬性 20 2.2.4 貸款條件 21 2.3 因子相互影響關係 23 2.3.1 交通可及性與房地產價值 23 2.3.2 交通可及性、鄰里適居性及房地產價值 23 2.3.3 交通可及性、區位便利性及房地產價值 24 2.3.4 房地產價值、貸款條件、住宅舒適性及建物特性 24 2.4 小結 27 第三章 研究方法 28 3.1 研究課題 28 3.2 研究架構 29 3.3 研究範圍的定義 32 3.4 問卷內容 37 3.5資料分析分法 41 第四章 樣本資料分析 49 4.1 問卷調查 49 4.2 樣本蒐集與敘述統計 51 4.3 樣本檢定 58 4.4 因素分析 60 4.5 信度分析 63 4.6 效度分析 65 4.7 模式分析 68 4.7.1 整體配適度檢定 68 4.7.2 基本配適度檢定 69 4.7.3 路徑係數檢定 71 4.8 因果邏輯分析 74 4.9 影響效果分析 76 4.9 小結 79 第五章 結論與建議 80 5.1 結論 80 5.2 研究建議 82 參考文獻 83 附錄 89 附錄A-實調問卷 89 表目錄 表2-1 可及性定義發展表 16 表2-2 各濳在變項之組合與相關理論表 22 表3-1 鄰里環境偏好調查問項之對應說明表 38 表3-2 交通特性調查問項之對應說明表 39 表3-3 住宅屬性調查問項之對應說明表 40 表4-1 問卷調查結果統計表 50 表4-2 家戶月平均收入列表 51 表4-3 樣本家戶戶量敘述統計量整理表 52 表4-4 家戶家庭結構列表 52 表4-5 樣本房價統計整理表 53 表4-6 樣本坪數統計整理表 53 表4-7 樣本家戶環境特性偏好敘述統計量整理表 55 表4-8 樣本可及性及易動性統計整理表 56 表4-9 樣本舒適性及建物特性統計整理表 57 表4-10 樣本貸款條件統計整理表 57 表4-11 單變項常態檢定 59 表4-12 KMO判斷值標準 60 表4-13 潛在變數組成關係 62 表4-14 Cronbach`s係數標準 63 表4-15 各概念問項之信度測量 64 表4-16 各概念問項之信度測量 65 表4-17 各概念問項之信度測量(續) 66 表4-18 各構面之信區別效度分析 67 表4-19 整體配適度指標 69 表4-20 模式參數估計表 70 表4-21 假設路徑驗證結果 71 表4-22 房地產價值影響因素因果邏輯關係 74 表4-23 房地產價值路徑分析之影響效果 78 圖目錄 圖1-1 研究流程圖 7 圖2-1 不動產價值的因素圖 12 圖2-2 研究地圖 27 圖3-1 模式建構流程圖 28 圖3-2 研究架構圖 29 圖3-3 研究構念圖 30 圖3-4 房地產影響因素模式路徑圖 30 圖3-5 土城捷運路線圖 32 圖3-6 亞東醫院站區圖 34 圖3-7 海山站站區圖 34 圖3-8 土城站區圖 35 圖3-9 問卷架構圖 37 圖4-1 係數路徑圖 73[[note]]學號: 693540311, 學年度: 9