Ansvarsbegränsningar vid fastighetsköp, graden av precision för ett giltigt ansvarsbegränsningsvillkor : ur ett nordiskt perspektiv

Vid fastighetsköp är det inte ovanligt att fel och brister framkommer i fastigheten i efterhand. Oftast är det frågan om brister i fastighetens fysiska egenskaper, så kallade kvalitetsfel (Jb 2:17). När fel framkommer i en nyligen köpt fastighet uppstår samtidigt frågan vem som är den ansvariga avtalsparten. Är det frågan om ett fastighetsköp mellan två privatpersoner, är säljaren normalt ansvarig för senare framkomna fel i fem år, räknat från tidpunkten av fastighetens överlåtelse (Jb 2:25.2). För en privatperson kan en femårig ansvarsperiod kännas lång och innebära en osäkerhet. Ett inträdande ansvar kan inträffa plötsligt, samtidigt som det kan innebära en ekonomisk belastning för säljaren. Säljaren kan dock undvika ett felansvar genom att ta in ett ansvarsbegränsningsvillkor i köpeavtalet. Genom att ta in ett ansvarsbegränsningsvillkor i köpeavtalet, kan risken för säljarens ansvar omfördelas och begränsas. Användningen av ansvarsbegränsningsvillkor är dock inte okomplicerad. Trots att det som utgångspunkt råder avtalsfrihet för regleringen i jordabalken, har avtalsfriheten begränsats vid användningen av ansvarsbegränsningsvillkor. Lagstiftaren ställer stränga krav på ansvarsbegränsningsvillkorets utformning för att villkoret ska anses godtagbart. Lagen förutsätter att de rättigheter som köparen har enligt jordabalkens 17–34 §§, får begränsas endast genom att det preciseras på vilket sätt hans ställning avviker från det lagstadgade (Jb 2:9.2). Allt för allmänna ansvarsbegränsningsvillkor där fastigheten överlåts ”så som den var vid köptillfället” anses inte godtagbart. Sådana villkorsutformningar har, enligt lagens förarbete, ansetts som allt för oskälig och överraskande för köparen. Lagstiftaren kräver att villkoret utformas mer preciserat så att köparen kan förutse vad säljaren inte vill ansvara för. En problematisering har sedermera uppstått gällande vad som anses vara ett tillräckligt preciserat ansvarsbegränsningsvillkor, då det inte i lag eller förarbete ges närmare riktlinjer för hur villkoret ska utformas. Vilken grad av precision krävs för att ett ansvarsbegränsningsvillkor ska anses godtagbart enligt lagstiftningens krav? Vid en granskning av problematiseringen utifrån ett nordiskt perspektiv, kan det konstateras att tolkningen av ansvarsbegränsningsvillkor är mycket sträng i Finland. Säljaren verkar enbart ha möjligheten att undgå ansvar för fel eller brister i fastigheten om det uttryckligen nämnts i ansvarsbegränsningsvillkoret de särskilda fel och brister säljaren önskar undgå ansvar från. Tolkningen i praxis har näst intill följt en bokstavstolkning, där övriga omständigheter inte har beaktats. Med hänsyn till den nuvarande regleringen av ansvarsbegränsningsvillkor vid fastighetsköp, kan man därför även ifrågasätta om det aktuella rättsläget är ändamålsenligt eller om det finns alternativa sätt för en riskfördelning mellan parterna