Osakkeenomistajan oikeus lyhytaikaiseen huoneiston luovuttamiseen ja asunto-osakeyhtiön käyttötarkoitusmääräys lyhytaikaisissa vuokraustilanteissa sekä näiden lähi-ilmiöt

Jakamistalouden ilmiö on osa yhteiskunnan kehityskulkua, jossa tavaroiden ostamisesta, myymisestä ja omistamisesta on siirrytty ekonomiseen asetelmaan, jossa korostuvat pikemminkin tavaroiden vaihtaminen, vuokraaminen, kierrätys, yhteiskäyttö ja lainaaminen. Uuden jakamistalouden eräs konkreettinen esimerkki ovat Airbnb:n kaltaiset yhtiöt, joiden rakentamilla internetalustoilla ja puhelinsovelluksilla ihmiset voivat vuokrata omistamiaan tai hallinnoimiaan huoneistoja entuudestaan tuntemattomille henkilöille tai yhtiöille. Uudet ratkaisut ovatkin osittain korvanneet perinteisten hotellien ja hostellien käyttämisen matkustaessa. Uudenlaisiin ilmiöihin liittyy usein kuitenkin ongelmia sekä sääntelyn että yleisen yhteiskunnallisen tilanteen kannalta. Kyseinen, niin kutsuttu Airbnb-ilmiö onkin aiheuttanut laajaa keskustelua ja ongelmia, jotka liittyvät muun muassa asuntomarkkinoiden hintojen nousuun ja majoitustoimialan kokemaan epäreiluun kilpailutilanteeseen. Toisaalta ilmiö aiheuttaa haasteita myös asuntoosakeyhtiöissä. Asunto-osakeyhtiöiden osalta olenkin tutkielmassani selvittänyt kysymyksiä, jotka liittyvät osakkeenomistajan oikeuteen luovuttaa huoneisto kolmannelle, ja tämän mahdollinen rajoittamiseen. Lisäksi olen tarkastellut asunto-osakeyhtiölain käyttötarkoitussääntelyn yhtymäkohtia lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan. Lähtökohtaisesti osakkeenomistajalla onkin oikeus luovuttaa huoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi. Tätä oikeutta on kuitenkin mahdollista rajoittaa yhtiöjärjestyksen määräyksellä, minkä vuoksi käsittelen työssäni sitä, missä rajoissa tällainen rajoittaminen on mahdollista. Asunto-osakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys, jossa on aina mainittava jokaisen osakehuoneiston käyttötarkoitus. Asuntoosakeyhtiöllä voi yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella olla useampiin käyttötarkoituksiin käytettäviä huoneistoja. Nämä voivat olla muun muassa asuinkäyttöön tai liikekäyttöön tarkoitettuja huoneistoja. Tutkin työssäni, miten käyttötarkoitusmääräys ja sen tulkinta suhtautuvan lyhytaikaisen vuokraustoiminnan harjoittamiseen huoneistossa, sekä miten mahdolliseen käyttötarkoituksen vastaiseen toimintaan voidaan yhtiön toimesta reagoida. Näiden kysymysten lisäksi käsittelen tutkielmassani sitä, kuinka asunto-osakeyhtiöoikeudellinen häiritsevän elämän viettäminen ja taloyhtiön järjestyssäännöt vaikuttavat lyhtyaikaiseen vuokraustoimintaan sekä voidaanko lyhytaikaista vuokraustoimintaa rajoittaa sopimusoikeudellisin keinoin. Sopimusoikeudellisessa ulottuvuudessa keskeiseen asemaan nousevatkin osakkeenomistajien tekemä osakassopimus ja tämän sitovuusvaikutus erityisesti uusiin osakkeenomistajiin nähden. Ilmiö- ja ongelmalähtöisessä tutkielmassani olen nähnyt tarpeelliseksi tutkia lyhtytaikaisten vuokrasuhteiden suhdetta myös lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta. Tässä esiin nousee erityisesti vuokralaisen oikeus vuokrata huoneistoaan eteenpäin kolmannelle. Keskeisinä asiakokonaisuuksina ovat vuokraoikeudelliset teemat: alivuokraus, jälleenvuokraus ja väliaikainen luovuttaminen. Aiheen kannalta keskeiseen asemaan nousee majoitustoiminnan ja asuintoiminnan sekä majoitustilan ja asuintilan välinen rajanveto. Näitä koskeva sääntely onkin osittain hieman vanhempaa tai tulkinnaltaan sellaista, että sen painoarvoa nykytilanteessa ei voida pitää itsestään selvänä. Tämä rajanveto ja sovellettavuus onkin nykyisellään yleensä ratkaistava tapauskohtaisesti, kunkin ratkaistavana olevan tilanteen erityispiirteet huomioon ottaen. Oikeustilan selkeyttämiseksi ja uudenlaisten ilmiöiden mukanaan tuomien sääntelyaukkojen sekä tulkintaongelmien huomioon ottamiseksi, edellyttää lainsäädäntö nähdäkseni tarkastelussa olevan Airbnb-ilmiön ympärillä kokonaisvaltaista uudistusta. Uudistuksen avulla voitaisiin määritellä erityisesti rajanveto majoitustoiminnan ja asumistoiminnan välillä sekä mahdollisesti määritellä uutena käsitteenä lyhytaikainen vuokraustoiminta. Esitänkin tutkielmani toiseksi viimeisessä jaksossa konkreettisia mahdollisuuksia lyhtyaikaisen vuokraustoiminnan sääntelemiseksi