Rentabilidade expectável de um boutique hotel em Lisboa

O mercado hoteleiro de Lisboa evoluiu rapidamente nos últimos anos, registando um forte crescimento tanto ao nível da procura como ao nível da oferta. Um dos resultados desta evolução foi o significativo crescimento do segmento boutique da cidade, numa demonstração clara da apetência de turistas e investidores por este tipo de produto hoteleiro. Após uma caracterização da hotelaria boutique, procurou-se neste trabalho de dissertação estimar a rentabilidade deste tipo de hotéis à luz dos indicadores de rentabilidade mais relevantes para a indústria hoteleira, respondendo assim à pergunta "Nas atuais condições de mercado, qual a rentabilidade expectável de um boutique hotel em Lisboa?". Por forma a adequar este estudo ao contexto específico de Lisboa, procedeu-se previamente ao estudo do mercado hoteleiro da cidade, e do seu segmento boutique em particular. Para a estimativa da rentabilidade foi construído um modelo de projeções económicofinanceiras adaptado ao negócio hoteleiro. Este modelo financeiro foi depois ajustado de acordo com um conjunto de pressupostos (operacionais, de custos e de proveitos). Os pressupostos adoptados apoiaram-se numa recolha de dados históricos publicados por fontes secundárias, como o INE e a ATL. As contas de 2014 das empresas da AML pertencentes ao CAE 55111 (Hotéis com restaurante), obtidas junto do INE, foram particularmente relevantes para a estimativa dos custos. O site de reservas Booking.com, o mais importante em Portugal, foi também utilizado não só na identificação e caracterização dos hotéis boutique da cidade, mas também na recolha de uma amostra de preços de mercado praticados pelos mesmos. A estimativa do investimento apoiou-se nas plantas de um hotel boutique de referência da cidade, numa pesquisa do mercado imobiliário, e em avaliações independentes de um fundo de investimento imobiliário. Foram ainda tidos em conta valores de referência para a construção de hotéis em Portugal, publicados por empresas de consultoria. As conclusões do estudo apontam no sentido de uma rentabilidade dos ativos de cerca de 6,5%, para um hotel boutique médio de 45 quartos. Esta rentabilidade resulta da obtenção de uma margem de lucro de 8%, de uma margem GOP (Gross Operating Profit ) de 30% e de uma margem EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortisation) de 28%. O REVPAR estimado é de 109 euros (146 para o Total REVPAR), composto por um preço médio por quarto (PMQ) de 174 euros e uma ocupação anual média de 82%. Os resultados obtidos permitiram validar 3 hipóteses acerca da rentabilidade deste formato hoteleiro em Lisboa, e nomeadamente a capacidade de conseguir preços e margens superiores aos da hotelaria menos diferenciada, e remunerar positivamente o investimento necessário à sua implementação.In recent years, Lisbon's hotel market has rapidly evolved, recording strong growth both at the demand and supply levels. One of the results of this development has been the significant growth of the city's boutique hotel segment, in a clear demonstration of the appetite of tourists and investors for this type of hotel offer. Following a description of boutique hotels and their characteristics, this paper seeks to estimate the profitability of this type of hotel according to the hotel industry's most relevant profitability metrics, answering the question "In the current market conditions, what is the expectable profitability of a boutique hotel in Lisbon?". In order to adapt this study to the specific context of Lisbon, a research of the city's hotel market and boutique segment was previously conducted. A hotel financial projections model was then built to estimate profitability. This financial model incorporated a set of operational and financial assumptions for costs and revenues, based on historical data collected from secondary sources such as INE (the Portuguese Statistics body) and ATL (the city's Tourism body). The 2014 accounts of companies registered as hotels with restaurant in the Greater Lisbon area, retrieved from INE, were particularly relevant for the cost estimates. The online booking site Booking.com, the most important in Portugal, was also used not only to identify and describe the city's boutique hotels, but also to collect a market price sample for these same hotels. The investment estimate was based on the floor plans of one of the city's reference boutique hotels, a real estate market research, and the independent valuations of a real estate fund. Consulting firms reference values for hotel construction in Portugal were also taken into account. The conclusions of this study indicate a true financial return on assets of approximately 6,5% for an average 45-room boutique hotel. This profitability stems from a profit margin of 8%, a GOP margin of 30%, and an EBITDA margin of 28%. The REVPAR is estimated at 109 euros (the Total REVPAR at 146 euros), the combined result of an ADR of 174 euros and an average annual occupancy rate of 82%. The results obtained allowed 3 hypotheses concerning the profitability of this hotel format in Lisbon to be validated, and namely the capacity to obtain higher average prices and margins vis-à-vis less differentiated hotels, and to provide positive returns on the capital required