Plan de negocio para el desarrollo de un edificio multifamiliar complementado con la planificación y control del proyecto bajo el enfoque del last planner

El presente documento analiza la viabilidad de un proyecto inmobiliario denominado Conjunto Residencial La Belleza, que se encuentra actualmente en su etapa de ejecución, pero no cuenta con ningún tipo de estudio de pre factibilidad; se realizó una comparación entre la situación actual y una situación propuesta que será el resultado de los análisis de mercado, la competencia, los estudios técnicos, la estrategia comercial, la parte financiera, los aspectos legales y la aplicación de Last Planner y obtener los mejores beneficios, así como maximizar la rentabilidad en sus operaciones. Teniendo como objetivo principal satisfacer la necesidad de vivienda de los segmentos A y B mediante el desarrollo de un Plan de Negocio de un Edificio Multifamiliar de 8 niveles ubicado en la Urb. Magisterio – Cusco complementado con la Planificación y Control del Proyecto bajo el enfoque del Last Planner. Es importante nombrar que el proyecto se encuentra cumpliendo con los Parámetros Urbanísticos del Municipio y es factible desde el punto de vista de arquitectura. La propuesta inmobiliaria se encuentra ubicada en la zona Sur Este de la ciudad del Cusco, en el Barrio Magisterial y está dirigida para un nivel socio económico medio alto, está conformada por 12 departamentos, además de servicios complementarios como estacionamientos, depósitos, tanque cisterna, áreas comunes, entre otros; que busca otorgar al cliente seguridad, comodidad, bienestar y satisfacer sus necesidades. En la definición del producto, el terreno del proyecto presenta una forma rectangular regular, cuyas medidas son 23 m. de largo y 15.5 m. de ancho, con un área de 358 m2. Por otro lado la topografía del terreno es llana con un ligero desnivel de oeste a este de 0.50m. Se ha proyectado un sistema estructural espacial aporticado, de hormigón armado, conformado por placas, columnas, vigas y losas con vigas descolgadas y vigas banda, paralelas a las dos direcciones principales de las estructuras. Las losas se han planificado mediante un sistema tradicional de 20cm de espesor, alivianado mediante bloques aligerados de hormigón. Se ha utilizado muros de contención para el semisótano y el ducto del ascensor. Para la viabilidad arquitectónica, se analizó la normativa del Municipio a través del certificado de parámetros urbanísticos y el reglamento nacional de edificaciones. Según el certificado de parámetros urbanísticos, nos indica que el lote mínimo debe tener un área de 300 m2, un frente mínimo de 6 m; un Coeficiente de Ocupación del Suelo del 1.6 y la altura permitida es de 18 y 15 metros en cada una de las fachadas respectivamente. El Costo total de Proyecto es de S/. 5’402,696.16, siendo el resumen de presupuesto de obra con un monto de S/.3,142,105.72, el costo directo del proyecto de S/. 2’389,157.39 y el costo indirecto de S/. 1’044,538.77. Teniendo el costo del terreno con un monto de S/. 1’969,000.00. Del análisis de Costos se concluye que el área de terreno es de 358 m2, el área construida es de 1891.56 m2, el precio de venta de los departamentos por metro cuadrado está entre s/. 3,500.00 nuevos soles / m2 y s/. 3,600.00 nuevos soles / m2, el costo del terreno por metro cuadrado es de s/. 5,500 nuevos soles. En el estudio financiero del Plan se han podido obtener algunos indicadores que garantizarían la viabilidad del proyecto, como son: El valor actual neto (VAN) para una situación esperada tiene un valor de S/. 2843242.87 con una tasa efectiva anual de 12% para una TIR de 22.62%, mientras que ejecutando el proyecto inmobiliario en una situación estratégica de competencia (precios de venta de departamentos al 90% de los precios promedio del mercado) se obtiene un VAN de S/. 2386340.54 con una tasa efectiva anual de 12% para una TIR de 16.45%, Para esta propuesta inmobiliaria, la empresa patrocinadora ha optado por levantar la obra con recursos propios, sin necesidad de recurrir a ningún tipo de financiamiento, porque las preventas permitieron financiar el ProyectoTesi