A usucapião extrajudicial na regularização fundiária : uma análise da prática dos cartórios de registro de imóveis

O presente trabalho tem por escopo analisar o procedimento da Usucapião Extrajudicial, introduzido pela Lei 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), na qualidade de um instrumento de regularização fundiária, pensado para garantir a segurança jurídica da posse e concretizar o direito à moradia nas cidades brasileiras. O problema de pesquisa é saber como ocorre, na prática dos cartórios de registro de imóveis, a aquisição de propriedade urbana via usucapião extrajudicial. Na primeira seção, por meio de revisão bibliográfica e análise de legislação, discute-se a Usucapião Extrajudicial como instrumento de regularização fundiária. São considerados os desafios inerentes à implementação da nova ordem jurídico-urbanística brasileira, a ênfase na estratégia da titulação, as mudanças no Código de Processo Civil e as especificidades do sistema cartorário do país. Na segunda seção, a partir de pesquisa documental, compara-se a prática dos cartórios de registros de imóveis com a prática judicial. São analisados especificamente, por meio de um estudo de caso, as potencialidades e os limites desse instrumento de regularização fundiária. Como resultado da pesquisa, verificou-se que a Usucapião Extrajudicial pode incentivar aqueles que não entraram com o pedido judicialmente a fazê-lo perante os registros de imóveis, dada a praticidade e celeridade dos sistemas notarial e registral, em oposição à morosidade e ao assoberbamento inerentes ao sistema judicial. Por outro lado, os custos elevados dos atos praticados no âmbito das serventias extrajudiciais são obstáculos relevantes para os postulantes que dispõem de recursos financeiros mais limitados, dependendo a efetividade da Usucapião Extrajudicial de sua integração a uma política pública que preveja a gratuidade dos atos praticados em cartórios.This work aims to analyze the procedure of Adverse Possession performed out-of-court, introduced by the Law n. 13.105/2015 (New Civil Procedure Code), as a tool for land tenure regularization that was developed to assure legal security for possession and the right to adequate housing in Brazilian cities. The research problem is to understand how the acquisition of property in the Registries occurs. In chapter one, the role of Adverse Possession as an instrument for land tenure regularization is discussed, by means of a literature review and the analysis of legal documents. This discussion takes into account the challenges to implement the Brazilian new legal-urban order, the emphasis on the strategy of land titling, the Brazilian new Civil Procedure Code and the characteristics of Brazil’s registry offices. In chapter two, the procedure to acquire property through Adverse Possession in notaries and real estate registries is compared to the judicial procedure. The results suggest that this extrajudicial procedure for making a claim of adverse possession may encourage land tenure regularization in Brazil, due to the convenience and promptness of the procedure in notaries and real estate registries in comparison to the procedure in the slow and overloaded judicial system. On the other hand, the high costs involved in the procedure in notaries and real estate registries can be seen as a barrier, what leads to the conclusion that the effectiveness of Adverse Possession conducted out-of-court will depend on further policies determining a procedure free of charges for those who do not have the required financial resources