Obtenção de uma fórmula prática que estabeleça uma relação entre a percentagem do valor do terreno e o valor da venda da habitação

Mestrado em Gestão e Avaliação ImobiliáriaA presente dissertação teve como principal objectivo, determinar qual a percentagem que o Valor do Terreno tem no Valor de Venda de Habitação e estabelecer uma relação entre estes dois valores. A metodologia utilizada seguiu as seguintes fases: argumentos teóricos para definição do Valor de Venda e a coerência estratégica deste valor com o Custo de Construção a utilizar; definição dos Custos de Construção de Edifícios de Habitação; desenvolvimento de um programa informático, com base no Método Residual, com recurso aos Fluxos de Caixa, que permite calcular o Valor do Terreno; estimação de um Modelo de Regressão Linear de previsão para os valores do terreno. Obteve-se uma estimativa dos Custos de Construção por Área Bruta de Construção, acima e abaixo do solo, para 4 gamas definidas, com Valores de Venda diferenciados e concluiu-se, posteriormente, que a percentagem que o Custo de Construção tem no Valor de Venda diminui, à medida que o Valor de Venda aumenta. Utilizando o programa informático desenvolvido para avaliação, foi possível obter Valores de Terreno e concluir que a percentagem que este valor tem no Valor de Venda de Habitação, aumenta à medida que este aumenta. Ou seja, tem um comportamento inverso ao Valor Relativo dos Custos da Construção. Por fim, foi estimado um Modelo de Regressão Linear de previsão, em que se estabeleceu uma relação entre a percentagem do valor do terreno e o valor de venda, e consequentemente, obteve-se uma fórmula prática, que permite estimar, de uma forma aproximada, o Valor relativo e absoluto do Terreno, a partir do Valor de Venda de Habitação.This dissertation's main purpose was to determine the percentage that the value of the land has in the Sale value of Housing and establish a relation between these two values. The methodology followed these phases: theoretical arguments for defining the sale value and the strategy of this value consistent with the Construction Cost to be used; definition of the Housing Construction Costs; development of a computer program based on the method residual, using the cash flow, which allows to calculate the land value; estimation of a Linear Regression Model prediction for the land value. It was obtained an estimate of construction cost by construction area above and below ground, for four ranges defined, with different sale values and found later that the percentage that the value of Construction Cost has in the sale value of housing decreases as the sale value of housing increases. Using the computer program developed for real estate appraisal, it was possible to obtain Land values and conclude that the percentage that this value is in Sale value of Housing increases as the sale value of Housing, also, increases. That is, has an inverse of the Relative Value of Construction Cost. Finally, it was estimated an linear regression model prediction, which established a relation between the percentage of the land value and the sale value, and consequently obtained a practical formula that estimates of an approximate form, the relative and absolute land value, from the sale of housing value