Natural Hazards and Housing Markets

L'ampleur des pertes humaines et matérielles causées par les catastrophes naturelles est intimement liée aux choix d'implantation et de résidence des populations. Les risques imposent une sorte de servitude aux biens immobiliers, des différences d'exposition devraient donc se refléter dans les prix de marché. Il s'agit néanmoins d'une caractéristique aléatoire, les agents ne feront des choix éclairés que s'ils perçoivent correctement ce risque. Le modèle des prix hédoniques appliqué en environnement incertain prédit un écart de prix entre logements exposés et non exposés égal aux dommages anticipables plus une prime de risque. Comparées au coût moyen des sinistres inondations catastrophes naturelles en France, les rares estimations de cette décote par la méthode de prix hédoniques suggèrent que les marchés immobiliers français ne capitalisent pas ou peu les risques naturels, sauf les années suivant immédiatement une crue majeure. Système d'assurance catastrophe naturelle, information imparfaite, biais de perception des risques extrêmes et effet du vécu sont autant de pistes d'explications.Casualties and material losses caused by natural catastrophes are mainly driven by geographical patterns and residential choices. Environmental hazards impose a kind of easement to homes, so housing prices should reflect the different hazard levels. Nevertheless, this housing characteristic is random, so agents will make informed choices only if they have a correct perception of the risk. The hedonic price model in uncertainty predicts a price differential between at risk and not at risk homes equal to the expected damages plus a risk premium. The flood hazard discount price estimated on French data, compared to the average cost of flood natural catastrophe damages, suggests that housing market does not or barely capitalize natural hazards, except in the immediate aftermath of a major flooding. The Cat' Nat' insurance system, imperfect information, perception bias and memory effect are possible explanations