Der Wert einer Wohnung und ihre Umwelt: Lokale Güter, Unsicherheit und Energieeffizienz

The dissertation deals with the valuation of environmental goods under uncertainty and the capitalisation of energy efficiency in housing prices and rents. It assembles five papers. The first paper (Chapter 1) draws attention to two important elements that are not covered by the standard hedonic pricing framework: relocation costs and uncertainty. The paper develops a theoretical model that highlights key aspects of local housing markets. The model shows that relocation costs are related to uncertainty due to the option value of waiting. Following Fischel (2001), this phenomenon could explain why solving facility siting controversies is difficult. Moreover, the model suggests that the implicit price of environmental quality increases with uncertainty even if agents are risk-neutral. It implies that house owners suffer more from uncertainty than renters because the former group faces much higher relocation costs. The model serves as theoretical basis for two empirical applications in Chapters 2 and 3. The second paper (Chapter 2) examines the effects of the expansion of Berlin Airport on the prices of houses and flats located under the planned flight paths. The focus lies on the role of expectations of aircraft noise. It is argued that the publication of the flight paths can be seen as an exogenous event. It provides reliable information to local residents and potential home buyers in a situation that is characterised by uncertainty. The flight paths greatly influence expectations with respect to the noise level. As a result, property listing prices were reduced substantially in the affected areas directly after the flight paths were published. The loss of value of the affected properties was found to be 9.6% on average within a slant distance of 3 km from a planned flight path. If the flight altitude is below 1000 m, the discount is between 11.8 and 12.8%, whereas for higher flight altitudes the average decline in prices is estimated to be 8.3%. Furthermore, projected flight path utilisation or official noise projections did not seem to influence property prices much, in line with predictions from the model in Chapter 1. Following the critique of Pinkse and Slade (2010) and Gibbons and Overman (2012), the third paper (Chapter 3) develops an instrument for the estimation of local price effects of cell phone base stations in an urban area. The instrument is derived from the spatial structure of the network. Such a strategy could be useful in other contexts in which location choice is endogenous but depends on an existing network structure. Proximity to cell phone base stations significantly decreases listing prices, but there does not seem to be an effect on rents. This can either be interpreted as a result of financial risk carried by owners or of market power of landlords. Furthermore, the estimations reveal that spatial econometric methods have limited capability of identifying causal relationships. Chapters 4 and 5 of the dissertation deal with the capitalisation of energy efficiency in property prices. Concerns about global warming and growing scarcity of fossil fuels require substantial changes in energy consumption patterns and energy systems, as targeted by many countries around the world. One key element to achieve such transformation is to increase energy efficiency of the housing stock. In this context, it is frequently argued that private investments are too low in light of potential energy cost savings. In Chapter 4, differences in the valuation of energy efficiency between rental and owneroccupied dwellings are investigated. Heterogeneous incentives to invest in energy efficiency, especially for owner-occupants and landlords, may serve as one explanation for relatively low investment in the housing stock. This is particularly important for countries with a large rental sector, like Germany. Nevertheless, previous literature largely focuses on the pay-offs owner-occupants receive, leaving out the rental market. The paper addresses this gap by comparing the capitalization of energy efficiency in selling prices and rents, for both types of residences. For this purpose data from the Berlin housing market are analysed using hedonic regressions. The estimations show that energy efficiency is well capitalised in dwelling prices and rents. The comparison of implicit prices and the net present value of energy cost savings/rents reveals that investors anticipate future energy and house price movements reasonably. However, in the rental segment, the value of future energy cost savings exceeds tenants’ implicit willingness to pay by factor 2.5. This can either be interpreted as a result of market power of tenants, uncertainty in the rental relationship, or the “landlord–tenant dilemma”. A second important question related to the valuation of energy efficiency is whether house owners are aware of potential energy cost savings. A priori, it is not clear whether “green” marketing or cost considerations are responsible for correlations between energy efficiency of a building and its selling (or listing) price. The German “Energy Performance of Buildings Directive” (Energieeinsparverordnung) requires sellers on the housing market to provide detailed information on yearly energy consumption per square metre. This paper uses variation of expected heating costs from local fuel prices, climatic conditions, and fuel types to analyse the relationship between expected energy cost savings from energy efficient building structure and house prices in a data set of listing prices from all regions of Germany. Furthermore, the role of building age for the value of energy efficiency is considered. Results suggest that market participants are aware of the investment dimension of energy efficiency improvements, but not all important aspects are taken into account.Die Dissertation behandelt die Bewertung von Umweltgütern unter Unsicherheit sowie die Kapitalisierung von Energieeffizienz in Immobilienpreisen. Sie besteht aus fünf Aufsätzen. Der erste Aufsatz befasst sich mit zwei wichtigen Aspekten, die nicht vom Standard-Ansatz der hedonischen Preismessung abgedeckt werden: die Kosten eines Ortswechsels und Unsicherheit. Es wird zu diesem Zweck ein theoretisches Modell entwickelt, das wesentliche Merkmale lokaler Häusermärkte widerspiegelt. Das Modell zeigt, dass die Kosten eines Ortswechsels eng mit der zugrundeliegenden Unsicherheit verknüpft sind, weil bei hoher Unsicherheit die Option, länger abzuwarten, an Wert gewinnt. Ausgehend von Fischel (2001) könnte dieses Phänomen erklären, warum die Lösung von Problemen der Standortwahl für unliebsame Projekte oftmals schwierig ist. Zudem legt das Modell nahe, dass der implizite Preis von Umweltqualität mit steigender Unsicherheit auch dann zunimmt, wenn die Akteure risikoneutral sind. Weiter erleiden Hausbesitzer stärkere Nachteile durch Unsicherheit als Mieter, weil die Kosten eines Ortswechsels für erstere Gruppe wesentlich höher sind. Das Modell dient als theoretische Basis für zwei empirische Anwendungen in den Kapiteln 2 und 3. Der zweite Aufsatz untersucht Effekte der Erweiterung des Berliner Flughafens auf die Preise von Häusern und Wohnungen nahe der geplanten Flugrouten. Der Fokus liegt auf der Rolle von Erwartungen bezüglich der Belastung durch Fluglärm. Es wird argumentiert, dass die Veröffentlichung der Flugrouten ein exogenes Ereignis darstellt. Durch die Veröffentlichung wurde Anwohnern und potentiellen Käufern in einer Situation, die durch hohe Unsicherheit gekennzeichnet war, belastbare Informationen zur Verfügung gestellt. Die Flugrouten beeinflussen in wesentlichem Maße Erwartungen bezüglich des Lärmniveaus. Im Ergebnis zeigt sich unmittelbar nach ihrer Veröffentlichung eine deutliche Reduzierung der Immobilienpreise in den betroffenen Gebieten. Für Objekte in weniger als 3 km direkter Entfernung zur Flugroute wurden Wertminderungen im Bereich von 9.6% festgestellt. War die Flughöhe sogar unter 1000 m, so lag der Abschlag zwischen 11.8 und 12.8%, wohingegen er bei Flughöhen über diesem Wert in etwa 8.3% betrug. Weiter scheinen weder die zu erwartende Auslastung der Korridore noch offizielle Lärmprognosen großen Einfluss auf die Immobilienpreise zu haben, was sich mit den theoretischen Vorhersagen aus Aufsatz 1 deckt. Ausgehend von der Kritik durch Pinkse und Slade (2010) sowie Gibbons und Overman (2012) entwickelt der dritte Aufsatz ein Instrument für die Schätzung lokaler Preiseffekte durch Mobilfunkmasten. Das Instrument leitet sich aus der räumlichen Struktur des Netzwerks ab. Die vorgeschlagene Strategie könnte auch in anderen Fällen nützlich sein, in denen die Standortwahl endogen ist, gleichzeitig aber von einem existierenden Netzwerk abhängt. Angebotspreise von Wohnungen werden laut der Schätzung durch die Nähe zu einem Mobilfunkmasten signifikant verringert, jedoch zeigt sich kein Effekt auf Mieten. Das kann entweder als ein Ergebnis der ungleichen Verteilung finanzieller Risiken auf Mieter und Eigentümer interpretiert werden, oder als eine Folge von Marktmacht seitens der Vermieter. Außerdem verdeutlichen die Schätzungen, dass Methoden der räumlichen Ökonometrie nur begrenzt zur Identifizierung von Kausalzusammenhängen geeignet sind. Die Aufsätze 4 und 5 der Dissertation behandeln die Kapitalisierung von Energieeffizienz in Immobilienpreisen. Die drohende globale Erwärmung sowie eine zunehmende Knappheit fossiler Brennstoffe machen substantielle Änderungen bei Verbrauchsgewohnheiten und Energienutzung notwendig. Diese Ziele werden von Ländern rund um den Globus angestrebt. Für ihre Umsetzung wird der Verbesserung der Energieeffizienz der Gebäudesubstanz eine Schlüsselrolle zugedacht. In diesem Kontext wird oftmals angeführt, dass private Investitionen in Energieeffizienz angesichts der großen Einsparmöglichkeiten zu niedrig sind. Der vierte Aufsatz behandelt Unterschiede bei der Bewertung von Energieeffizienz zwischen Miet- und Eigentumswohnungen. Heterogene Investitionsanreize insbesondere für Selbstnutzer von Wohneigentum und Vermieter könnten eine Erklärung für das relativ niedrige Investitionsvolumen in den Gebäudebestand sein. Dies ist besonders für Länder relevant, die einen großen Mietermarkt haben—wie beispielsweise Deutschland. Die bestehende Literatur richtet ihre Aufmerksamkeit bisher hauptsächlich auf den Markt für selbstgenutztes Wohneigentum und hat Mietwohnungen bisher größtenteils ignoriert. Der Aufsatz versucht, diese Lücke zu schließen, indem die Kapitalisierung von Energieeffizienz in Preisen und Mieten für beide Wohnungstypen verglichen wird. Zu diesem Zweck werden Daten des Berliner Wohnungsmarktes mittels hedonischer Regressionen analysiert. Die Schätzungen zeigen, dass sich Energieeffizienz in sinnvoller Weise in Wohnungspreisen und -mieten widerspiegelt. Der Vergleich der impliziten Preise mit dem Kapitalwert der Energieeinsparungen und den Mieteinnahmen aus Energieeffizienz verdeutlichen, dass Investoren vernünftige Erwartungen bezüglich zukünftiger Energie- und Wohnungspreisentwicklungen haben. Andererseits übersteigt der Wert zukünftiger Energieeinsparungen die implizite Zahlungsbereitschaft von Mietern um das 2.5-fache. Das kann entweder als Folge von Marktmacht auf Seiten der Mieter, von Unsicherheit in der Mieter-Vermieter-Beziehung, oder eines “Mieter-Vermieter-Dilemmas” interpretiert werden. Eine zweite wichtige Frage in Bezug auf die Bewertung von Energieeffizienz durch den Markt ist die nach den Beweggründen der Marktteilnehmer. A priori ist es unklar, ob Marketing oder Einsparungsmöglichkeiten bei Energiekosten für die Korrelation zwischen der Energieeffizienz eines Gebäudes und seines Verkaufspreises (bzw. Angebotspreises) verantwortlich sind. Die Energieeinsparverordnung legt fest, dass bei Immobilienverkäufen detaillierte Informationen über den zu erwartenden jährlichen Energieverbrauch angegeben werden müssen. Der Aufsatz nutzt Variation in den zu erwartenden Heizkosten durch lokale Gaspreise, lokale klimatische Bedingungen und unterschiedliche Heizungsarten, um die Beziehung zwischen zu erwartenden Heizkosten und Hauspreisen näher zu beleuchten. Weiter wird untersucht, ob das Gebäudealter den Wert der Energieeffizienz beeinflusst. Die Ergebnisse legen nahe, dass sich die Teilnehmer auf dem Häusermarkt des Investitionscharakters einer Verbesserung der Energieeffizienz bewusst sind. Allerdings werden nicht alle relevanten Aspekte berücksichtigt. Der Analyse liegt ein Datensatz von Angebotspreisen aus ganz Deutschland zugrunde