Arvovirtojen johtaminen kiinteistöliiketoiminnassa

Kiinteistöliiketoiminta ja kiinteistömarkkinat Suomessa ovat kokeneet merkittäviä muutoksia viime vuosina. Kilpailu on koventunut ja samalla tiloja käyttävien asiakkaiden tarpeiden kokonaisvaltainen huomiointi on kasvattanut merkitystään. Tilanteen haastavuutta lisää se, että kiinteistöliiketoiminnassa arvoa asiakkaalle on luomassa monta eri osapuolta ja arvovirta asiakkaalle kulkee monimutkaisten prosessien kautta. Tutkimuksen ensimmäisenä tavoitteena oli selvittää arvovirtojen johtamisen nykytila suomalaisessa kiinteistöliiketoiminnassa. Toisena tavoitteena oli löytää ehdotuksia arvovirtojen johtamisen kehittämiseksi. Tutkimuksen teoreettisena taustana oli lean management, jonka ydin on asiakasarvon ymmärtäminen ja hukan minimointi arvonluomisprosesseissa. Tarkoituksena on tunnistaa asiakkaalle arvoa tuottavat toiminnot, joista asiakas on valmis maksamaan. Muut toiminnot ovat hukkaa, jota pyritään eliminoimaan. Tutkimuksessa käytettiin työkaluna arvovirtakuvausmenetelmää, jonka avulla arvovirrat visualisoitiin ja niitä voitiin analysoida. Arvovirtakuvausmenetelmässä tuodaan esiin sekä materiaalivirrat että niitä ohjaavat informaatiovirrat. Tutkimuksen empiirinen aineisto koostui kahdesta erillisestä tapaustutkimuksesta, jotka toteutettiin tammikuun 2010 ja tammikuun 2011 välisenä aikana. Tapaustutkimukset jäsenneltiin kolmeen osaan, jotka olivat nykytilan kartoitus, tulevaisuuden suunnittelu ja jatkuva parantaminen. Tutkimus oli luonteeltaan laadullinen ja pääasiallisena aineistonkeruumenetelmänä olivat teemahaastattelut, joita suoritettiin yhteensä 49. Lisäksi tutkimuksessa kerättiin numeerista dataa yritysten tietojärjestelmistä. Tutkimuksen tuloksia analysoitiin myös yhdessä case-yritysten kanssa tätä varten järjestetyissä työpajoissa. Tutkimuksen perusteella arvovirtojen johtaminen kiinteistöliiketoiminnassa on tällä hetkellä puutteellista eikä arvovirtoihin kiinnitetä riittävästi huomiota. Tutkimuksessa korostuivat asiakasarvon ja asiakkaiden odotusten huomioinnin merkitystä, kun yritys tarkastelee ja kehittää omaa toimintaansa. Tutkimus myös osoittaa, että lean-ajattelun periaatteet ovat sovellettavissa kiinteistöliiketoimintaan ja niiden avulla voidaan kehittää arvovirtojen johtamista. Erityisesti arvovirtakuvausmenetelmää soveltamalla voidaan tuoda tehokkaasti esiin prosessien epäkohtia ja minimoida hukkia