Lean Design Process for Real Estate Development

Perinteisessä kokonaishintaurakassa suunnittelijat laativat lähes valmiit toteutussuunnitelmat ennen urakoitsijan valintaa ja varsinaisen rakennustyön aloittamista. Nykypäivän rakennushankkeissa ei vielä rakentamisen alkaessakaan välttämättä tunneta kaikkia rakennuksen käyttäjiä. Koko hankkeen toteutuminen on omaperusteisissa hankkeissa usein vielä yleissuunnitteluvaiheessa epävarmaa. Siitä johtuen suunnitteluun sitoutuvien resurssien käyttö hankkeen edetessä ei aina ole yksiselitteistä. Hankkeen käynnistyessä tulisi rakentamisen aloitusedellytykset kuitenkin saavuttaa mahdollisimman nopeasti. Diplomityön tavoitteena oli kehittää omaperusteisen toimitilahankkeen alkupään suunnitteluprosessia Lean-ajattelun periaatteita hyödyntäen. Päätutkimuskysymys työssä oli, että ”Minkälainen on omaperusteisen toimitilahankkeen alkuvaiheen suunnitteluprosessi Lean-ajattelun mukaan?” Tutkimus jakautui kahteen osaan: teoreettiseen ja empiiriseen. Teoreettinen osa toteutettiin kirjallisuustutkimuksena ja siinä oli kaksi osaa. Ensimmäisessä osassa lähteenä käytettiin rakennusalan yleistä kirjallisuutta suunnittelunohjaukseen liittyen sekä erityisesti SUKE-tutkimukseen liittyvää kirjallisuutta. Ensimmäisen osan tavoitteena oli tunnistaa hyviä käytäntöjä suunnittelunohjaukseen liittyen sellaisissa hankkeissa, joissa suunnittelu, hankinta ja rakennustyö limittyvät. Toisessa osassa tutustuttiin Lean-ajatteluun erityisesti rakennusalan kontekstissa. Sen tavoitteena oli tunnistaa hyödyllisiä näkökulmia ja menetelmiä suunnitteluprosessin kehittämiseksi. Empiirinen osuus toteutettiin tapaustutkimuksena. Tapaustutkimus on luonteeltaan kvalitatiivinen, eli se etenee ennalta määrätyssä kontekstissa yksittäistapauksista kohti yleistä. Tapaustutkimuksen tarkoituksena oli saada parempi kokonaisymmärrys omaperusteisen toimitilahankkeen suunnitteluprosessista ja siihen liittyvistä haasteista tutkimukseen valitun kohdeyrityksen kontekstissa. Tavoitteena tapaustutkimuksessa oli kuvata kohdeyrityksen omaperusteisen toimitilahankkeen suunnitteluprosessi yleisellä tasolla ja tunnistaa hyviä käytäntöjä sekä haasteita tapaustutkimukseen valittujen hankkeiden toteutuneista suunnitteluprosesseista. Diplomityön tuloksena kuvataan omaperusteisen toimitilahankkeen Lean-ajattelun periaatteiden mukaisesti kehitetty suunnitteluprosessi ja siihen liittyviä näkökulmia. Erityisen tärkeinä näkökulmina nostetaan esiin yhteistoiminnallisuuden vahvistaminen, virtaustehokkuuteen panostaminen, suunnitteluratkaisujen käyttö- ja muuntojoustavuus sekä oikea-aikainen päätöksenteko