Småhusfastigheters värdeförändring vid större infrastrukturprojekt : En studie av ombyggnationen E4 Sundsvall

Infrastruktursatsningar är en stor del av den regionala utvecklingen i Sverige och forskare i ämnet är eniga om att satsningar på infrastruktur genererar en ökad ekonomisk utveckling. Något de fortfarande är oeniga om, är vilka metoder som är lämpliga att använda för att räkna ut effekten av den ekonomiska vinsten. Finns det några som gynnas mer än andra eller till och med missgynnas av dessa infrastrukturprojekt, hur ser det till exempel ut på landsbygden i de samhällen där större vägar tidigare passerat. Har dessa samhällen gynnats av att ha snabbare och enklare pendling till staden, eller har de istället drabbats negativt när motorvägen, som en del livnärde sig på, fått en ny sträcka. Denna forskningsrapport fördjupar sig i en av de största infrastruktursatsningarna i norra Sverige, nämligen ombyggnationen av europaväg 4 (E4) genom Sundsvall. Projektet som pågick mellan år 2010 och 2015 innebar att sträckan från Njurunda i söder till Skönsberg i norr byggdes om samt att Sveriges fjärde längsta bro anlades över Sundsvallsfjärden. Studien har med hjälp av ortsprismetoden och ortsanalyser utvisat vilken värdeförändring som skett på fastigheter taxerade som småhus, vid detta infrastrukturprojekt. Resultatet av dessa studier visar på den genomsnittliga förändringen av fastighetspriser i områdena Njurundabommen, Nedre Haga/Skönsberg, Nolby/Kvissleby samt Västbo. Data som låg till grund för resultatet visar delvis för få transaktioner, vilket är vanligt vid försäljningsanalyser på ortsnivå. Det genererar i sin tur en osäkerhet i resultatet, vilket medför att förändringarna kan bli stora i förhållande till den verkliga försäljningsutvecklingen. I denna studie minimerades detta genom att två likställda områden slogs ihop samt ett område fick tas bort, vilket slutligen gav ett resultat som indikerar på att områdena i denna studie haft en mer negativ prisutveckling mot Sundsvall och Sverige, sedan området fått en ny infrastruktur i form av E4:an Sundsvall.Infrastructure investments is a large part of the regional development in Sweden, researchers in the subject agrees that investment in infrastructure generate increased economic development, one thing they still share a disagreement in which calculating methods are suitable. Are there any winners or losers in infrastructure projects, for example, smaller cities in the countryside where highways have previously passed, have they benefited from a quicker and easier commuting to the city, or have they been adversely affected when the highway has been given a new stretch? This research report focuses in one of the largest infrastructure investments in northern Sweden, European road 4 (E4) through Sundsvall. The research, combined with location-based sales comparison method and local analyzes, will show what effect market values will have on the houses real estate’s and what influence the road construction might have regarding to the values of the properties. The results of these studies are shown trough the average changes in property prices in the areas of Njurundabommen, Nedre Haga/Skönsberg, Nolby/Kvissleby and Västbo. However, the result was shown to have too few transactions, which is common in local level sales analyzes. This generates uncertainty in the result, meaning that the values can be large in relation to the actual sales development. The uncertainty was minimized in the results by merging two similar areas, which finally gave a result that indicates that the areas in the study had a more negative development towards Sundsvall and Sweden, since the area received a new infrastructure in the form of the E4 Sundsvall