Rättsprinciper som rättskälla - En säljares lojalitetsplikt gentemot köparen vid fastighetsöverlåtelser

När det kommer till fastigheter och överlåtelser av dessa så finns det många olika lagregler att ta hänsyn till samtidigt som det ofta är en hel del pengar och känslor inblandade. Detta leder ofta till komplikationer mellan parterna som är inblandade. Högsta domstolen meddelade år 2007 en dom, NJA 2007 s. 86. Fallet berör en säljare av en fastighet som ansågs skadeståndsskyldig för att inte ha upplyst om ett upptäckbart fel.1 I den här uppsatsen undersöker vi om säljare av fastigheter har en upplysningsplikt gentemot köpare för upptäckbara fel fast att det inte står reglerat i lagen. Vi tar också reda på om och i vilken grad principer kan spela in som självständig rättskälla och hur rättsläget i så fall kan bli ett annat. Vidare i arbetet har vi undersökt principer som rättskälla både i svensk rätt men även utomlands för att undersöka vilken bäring principer faktiskt anses ha. I uppsatsens arbete har vi funnit att principer har bäring på svensk rätt och att lojalitetsplikten dessutom tar sig uttryck på olika sätt och på olika ställen i lagen. I texten diskuteras även samhällets rättssäkerhet och förutsägbarhet och vad som händer om principer har bäring på svensk rätt. Vi har i arbetet kommit fram till att en säljare av en fastighet har en viss upplysningsplikt i jämförbara fall med motocrossbanefallet och att den upplysningsplikten grundar sig på en lojalitetsplikt.When it comes to properties and the process of the sale, there are a lot of rules of law that matters and take into consideration, at the same time as money and feelings are involved. This often leads to complications between the parties. In 2007, the Supreme Court rendered its judgment in NJA 2007 s. 86. The case refers to a seller of a property who was considered liable on account of not disclosing a discoverable fault despite the fact that no duty of disclosure is expressly prescribed by law.2. In this essay we examine if a seller of a property has a duty to inform a buyer about discoverable defects, even though this is not regulated by law. We also examine if and to what extent principles might matter as an independent source of law and in that case, how this can affect the legal outcome. The essay also contains discussion about the safety of the law in the society and the predictability and what will happen if principles are considerable in the Swedish law system. Furthermore the essay examine principles as a source of law both in the Swedish law system but also abroad to discover what bearing principles actually are considered to have. In the essay we have found that principles have bearing on Swedish law and that the duty of loyalty finds expression in different ways and at different places in the law. In the essay we have come to the conclusion that a seller of a property has a certain duty of disclosure in cases that are comparable to NJA 2007 s. 86, and that this is based on a duty of lojalty