Valoración de la Empresa Paz Corp. S.A. : mediante la metodología de flujo de caja descontado

Tesis para optar al grado académico de Magíster en FinanzasA lo largo del siguiente informe se aplicara del método de Valorización por flujos de Caja Descontados sobre la empresa PAZ Corp S.A, sociedad abierta que forma parte del Índice Inmobiliario local junto a Besalco, Parque Arauco, Salfa y Socovesa1. El trabajo de valorización tiene un enfoque práctico y luego de un breve preámbulo teórico, el proceso se llevara a cabo en una serie de fases. En la primera etapa se procederá a presentar la compañía y la industria para conseguir conocimiento que nos permita comenzar a empaparnos con las características generales de la empresa y el ambiente en que se desenvuelve, para luego pasar a describir el financiamiento y la estructura de capital de la compañía en el paso siguiente. Una vez conocidos estos datos se procederá al cálculo de la tasa de costo de capital no sin antes pasar por un paso a paso que incluye la determinación del costo de la deuda, el cálculo del Beta patrimonial sin deuda, el Beta patrimonial apalancado con la estructura de capital objetivo ya definida en el segundo paso para finalmente determinar la tasa de costo patrimonial seguida de la tasa de costo de capital. En esta etapa fueron aplicados fundamentos asociados a Modigliani y Miller (1963), CAPM y Rubinstein (1973). El costo de capital estimado al que se llego fue 9,077%. El cuarto paso tiene relación con el análisis operacional de la empresa para posteriormente comenzar a proyectar los estados resultados que, a la postre, fueron convertidos en flujos de caja libre. Una vez que los flujos fueron traídos a valor presente haciendo uso de la tasa de costo de capital, se llegó a un valor presente de los Activos Operacionales de MUF 12.563. En el último paso se calculó el valor del patrimonio económico de la compañía y se determinó un precio para las acciones de PAZ. Aquí se llegó a que el valor del patrimonio de la empresa alcanza los MUF 9.010 luego de haber ajustado el valor de los activos operacionales sumando a ellos la venta de los activos prescindibles, el exceso de capital de trabajo y restando la deuda financiera. Este monto convertido en pesos chilenos dio como resultado un precio de la acción de $848, teniendo este una desviación de un 36% con respecto al valor de mercado, sin embargo, al considerar que los datos fueron publicados el primero de agosto llegamos a una desviación de solo un 9%