Il mercato al centro. Progetto di riqualificazione e trasformazione dell'area del Mercato Coperto di Porta a Terra a Piombino.

Il presente lavoro di tesi si pone l’obiettivo di proporre una soluzione per la trasformazione e il recupero dell’area del Mercato Coperto di Piombino e di dimostrare come la valutazione economico-finanziaria possa costituire un valido strumento per la scelta delle soluzioni progettuali. L’area caso di studio si estende per circa 3000 mq e è situata all’interno del centro storico della città, luogo dalla forte connotazione turistico-commerciale. Tale area è soggetta a specifiche previsioni di Regolamento Urbanistico che oggi non hanno ancora trovato attuazione soprattutto a causa della crisi economica che, a partire dal 2008, ha investito l’Italia e che, a Piombino, ha operato su molteplici fronti, primo fra tutti la crisi del settore siderurgico. In questo clima la capacità di investimento dell’amministrazione pubblica e il mercato immobiliare sono entrati in una fase di immobilità e recessione, segnando un periodo di mancanza di risorse affiancato da una crescente volontà di trovare nuovi elementi per il rilancio della città. In questo contesto di crisi gli interventi che potranno considerarsi attuabili dovranno allo stesso tempo rispondere alle nuove esigenze della città, contraddistinguersi per qualità urbana e architettonica, ma soprattutto avere una propria fattibilità. Quest’ultima non è un dato assumibile a priori ma deve essere costruita attraverso un processo valutativo idoneo a individuare, sviluppare e consolidare le scelte progettuali, controllando le variabili economiche ma anche temporali. Alla luce di questo, il presente lavoro affronta tutto il processo valutativo per arrivare a definire la sostenibilità del progetto di riqualificazione dell’area in esame. Nella fase iniziale si è operata l’analisi del contesto, ricostruendo la storia dell’area fino ad oggi, definendone l’assetto odierno, con le sue risorse e le sue problematiche, andando ad analizzare gli strumenti urbanistici vigenti ed individuando le funzioni compatibili. Successivamente si è definita la strategia progettuale che mira a incentrare il recupero dell’area sulla figura del mercato. Si è previsto infatti, il recupero dell’esistente struttura metallica del Mercato Coperto per la realizzazione di uno spazio pubblico, contestualmente alla riqualificazione dell’area circostante, attraverso la costruzione di un nuovo mercato, di un parcheggio interrato e alla riconnessione dell’intera zona con il sistema pedonale del centro storico. Si è poi proseguito con la fase di stima dei componenti del processo immobiliare per definire costi, ricavi e tempi per la realizzazione delle opere previste. La fase finale del lavoro coincide con la verifica di fattibilità operata con i metodi di analisi, cosiddetti Discounted Cash Flow Analysis (DCFA), finalizzati all’identificazione di indici che restituiscono un’immagine attendibile delle aspettative economico-finanziarie. Tali indici, corrispondenti a VAN, IRA e TIR, hanno permesso di valutare le scelte progettuali in termini di valori attesi e rischiosità dell’intervento, e di operare confronti con possibili alternative, identificando la soluzione più vantaggiosa