La financiarisation des grands projets urbains : Concepts, processus, et conséquences

This paper pleads for revisiting Urban Development Projects (UDPs) in the light of the financializationof the urban built environment. If the rising integration of the urban fabric and financialmarkets has been acknowledged, it remains incidental to most of the literature on UDPs. The restructuringof the built environment (real estate, infrastructures) into bundles of assets providedfor finance capital investors looking to diversify their portfolio through risk-adjusted strategies isdeveloping on an increasing scale, from so-called ‘developed’ to ‘emerging’ countries. We posit thatcontemporary UDPs are an attempt to transform land-use by leveraging resources (including capital)exchanged on real estate markets. Therefore, the financialization of UDPs can be tackled throughan analysis of the processes through which investors’ strategies and requirements may be circulatedamong key actors of UDPs (e.g. local authorities, planners, development agencies, property developers).Three paths through which UDPs are shaped for finance capital investors are examined. First,the production of market representations, by internationalized property consultants, skewed towardsinvestors’ standards. Second, the tailoring of buildings as ‘quasi-financial’ assets in the course of realestate development, through which developers seek to address this now dominant financial clientele.Third, the evolution of strategic planning and land development, whether as a byproduct of greaterroom gained by developers, or as a result of a direct targeting of the investment industry by localpublic authorities and their development agencies. Eventually, the paper discusses three avenues forresearch for an urban political economy of one salient, though undersearched, aspect of the financializationof cities.Cet article analyse les projets urbains à la lumière de la financiarisation de la fabrique urbaine. Deuxconstats de départ sont formulés : les projets urbains opèrent une transformation du foncier aumoyen de ressources (notamment en capital) échangées sur les marchés immobiliers ; des segmentsde l’environnement bâti (immobilier, infrastructure) sont de plus en plus considérés comme des actifspour des investisseurs financiers engagés dans la diversification de leur portefeuille sous contraintede risque, et ce, tant dans les pays dits développés qu’émergents. Dès lors, l’enjeu est d’identifier lesprocessus par lesquels les stratégies et les attentes des investisseurs financiers circulent auprès desacteurs directement impliqués dans le pilotage et la gouvernance des projets urbains (collectivitéslocales, aménageurs et urbanistes, promoteurs immobiliers, etc.) Trois processus contribuent à ceque ces projets urbains soient réalisés pour les investisseurs financiers. D’abord, la production dereprésentations de marché, par le secteur du conseil en immobilier, est conçue pour un marché locatifs’adressant aux investisseurs financiers. Ensuite, sans négliger la demande (utilisateurs locataires),l’activité de promotion immobilière produit des bâtiments répondant aux attentes des investisseurs.Enfin, du fait d’une évolution des stratégies de développement territorial et de l’aménagement, soiten répercussion du rôle plus important des promoteurs immobiliers, soit à travers la mise en placepar les collectivités locales et leurs agences de développement de stratégies d’attraction de l’industriede l’investissement en immobilier. Cette réflexion se conclut par la discussion de trois pistes pour lesrecherches futures en vue d’une économie politique urbaine de la financiarisation des espaces urbains