Salainen virhe kiinteistön kaupassa ja myyjän vastuun rajoittaminen

Tutkielma käsittelee yksityishenkilöiden välisen kiinteistön kaupan salaista virhettä ja myyjän vastuun rajoittamista. Tutkielman ulkopuolelle on rajattu asuntokauppalain tarkoittamat asuinhuoneistojen kaupat. Tarkastelun kohteeksi on valittu vain salainen virhe, mikä on yksi maakaaren laatuvirhetyyppi. Lisäksi tarkastellaan erilaisia keinoja, joilla myyjä kykenee vaikuttamaan virhevastuuseensa salaisesta virheestä. Tutkielman aihe on ajankohtainen, koska 1970- ja 1980-luvuilla tehdyt rakentamisen virheet tulevat ilmi vasta nyt. Lisäksi kiinteistön virheet ovat sellaisia, että ne yleensä jäävät kaupan osapuolilta huomaamatta. Tutkielman tutkimusmenetelmä on lainopillinen. Lähteinä tutkielmassa on käytetty lainsäädäntöä, lakien esitöitä, oikeuskirjallisuutta ja oikeuskäytäntöä. Maakaaren mukaan kiinteistössä on salainen virhe, jos se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salainen virhe on kaupan osapuolten näkökulmasta ongelmallinen, koska kumpikaan ei tiennyt virheestä eikä kummankaan olisi pitänytkään tietää. Lisäksi kaupan osapuolet ovat täyttäneet maakaaressa asetetut velvoitteensa. Selvien arviointikriteerien puuttumisen vuoksi salaisen virheen merkittävyyden määrittäminen on vaikeaa ja tästä seuraa, etteivät kaupan osapuolet pysty ennakolta arvioimaan sitä, milloin merkittävyyskynnys ylittyy. Lopullisen päätöksen tekee tuomioistuin kokonaisarvioinnin perusteella. Myyjä voi kuitenkin vaikuttaa vastuuseensa salaisesta virheestä sopimalla siitä ennakolta ostajan kanssa. Myyjä ja ostaja voivat sopia, että myyjä ei ole vastuussa salaisesta virheestä tai että virhevastuu rajataan pois tietyistä rakennuksen osista. Myös virheen seurauksista voidaan sopia. Myyjä voi rajata hinnanalennuksen määrää tai sopia siitä, milloin kauppa voidaan myyjän toimesta purkaa. Vastuunrajoituslausekkeelta kuitenkin edellytetään, että siinä on sovittu yksilöidysti siitä, miten ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä