Turn-key construction contract

Odredba „ključ u ruke“, kao posebna oznaka ugovora o građenju, znači da Izvođač na sebe preuzima obvezu samostalnog obavljanja svih radova koji su potrebni za izgradnju i uporabu cjelovitog objekta. Nije čest slučaj da je u nekom pravnom poretku odredba „ključ u ruke“ definirana samim zakonom, no u hrvatskom pravu to je već učinjeno sa ZOO/91. Definicija odredbe u sebi sadrži jedan značajan propust kojim se omogućuje ugovaranje odredbe „ključ u ruke“ i u slučajevima kada projekt daje naručitelj. Taj propust je dodatno naglašen sa ZID ZOO iz 2008. godine, koji ističe samo mogućnost da odredbom „ključ u ruke“ budu obuhvaćeni i poslovi projektiranja. Problem je posebno naglašen kod javnih natječaja gdje izvođači zbog straha od diskvalifikacije, ili nerazumijevanja implikacija odredbe „ključ u ruke“, ne stavljaju primjedbe na natječajnu dokumentaciju i prihvaćaju izvoditi radove prema projektu naručitelja. Manjkavosti u projektu mogu rezultirati neadekvatnom kalkulacijom cijene izvođača jer na cijenu „ključ u ruke“ ne utječu ni viškovi ni manjkovi radova, a cijena obuhvaća i nepredviđene radova. Niti FIDIC-ovim Općim Uvjetima nije predviđeno ugovaranje odredbe „ključ u ruke“ u ovakvim slučajevima. Idealno rješenje bilo bi da izvođač i naručitelj zajedno naprave idejni projekt te da do tada izvođačeva ponuda uopće ne bude obvezujuća. Uz ZOO, na ugovore o građenju primjenjuju se i Posebne uzance o građenju, kodificirani trgovački običaji koji zapravo više nalikuju na opće uvjete poslovanja. Niti njima ovaj problem nije riješen, već je fokus stavljen na cijenu „ključ u ruke“, koja je zbog svoje visine čini se glavni motiv ugovaranja ove odredbe. Iz tog razloga, u situaciji kada izvođač nema kapacitete za izvođenje radova prema ugovoru „ključ u ruke“, sugerira se ugovaranje paušalne cijene ili proračuna s izričitim jamstvom izvođača kojima on preuzima puno manji rizik