Incorporação imobiliária, hipoteca e a Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça no contexto do novo paradigma dos contratos

Monografia (graduação)—Universidade de Brasília, Faculdade de Direito, 2014.É certo que as incorporações imobiliárias constituem empreendimentos que exercem um importantíssimo papel na garantia de um adequado atendimento à crescente demanda da população por moradia. Todavia, por maiores que sejam os benefícios que este tipo de negócio possa oferecer à sociedade, o fato de os adquirentes desses imóveis estarem em nítida posição de hipossuficiência dentro do modo como se organiza essa operação econômica faz com que seja necessário que se proceda a uma análise mais cuidadosa de certas situações, com o objetivo de se evitar que sejam cometidas graves injustiças contra esses compradores. Uma dessas situações é a que ocorre quando a incorporadora, no intuito de obter os recursos necessários para a realização de seu empreendimento, contrai empréstimo perante instituição financeira, oferecendo, como garantia da dívida, a hipoteca do terreno onde será construído o futuro edifício. Acontece que a hipoteca, na qualidade de direito real de garantia, possui eficácia erga omnes, o que, a princípio, permitiria que os adquirentes das unidades autônomas, mesmo cumprindo fielmente com os compromissos que assumiram no negócio, venham a ter seus imóveis penhorados e leiloados, em virtude de um possível inadimplemento da incorporadora em relação à dívida que esta contraiu junto à instituição financeira. Entretanto, é preciso que se tenha em mente que os princípios sobre os quais se funda o direito civil nos dias atuais são diversos daqueles que serviram de base à formulação das noções mais clássicas do direito contratual no início do século XIX, podendo-se dizer que, hoje, a regulação das relações privadas sofre uma influência muito maior do direito constitucional do ocorria dois séculos atrás. Desse modo, o que se pretende, neste trabalho, é analisar a situação anteriormente descrita à luz de um paradigma constitucionalizado do direito dos contratos, utilizando-se como material de análise a jurisprudência que o Superior Tribunal de Justiça possui em torno do tema. _______________________________________________________________________________ ABSTRACTIt is true that the real estate developments are enterprises that exercise a highly important role in the guarantee of an appropriate satisfaction of the increasing population‘s demand for housing. However, no matter how great the benefits this kind of business may offer to society, the fact that the acquirers of these properties are clearly in a position of vulnerability inside the organization of this economic operation makes necessary a careful analysis of certain situations with the purpose of avoiding the commitment of serious injustices against these purchasers. One of these situations occurs when the real estate developer, with the aim of obtaining the necessary resources to perform his business venture, takes out a loan from a financial institution, offering, as a guarantee, the mortgage of the land where the buildings will be built. It turns out that the mortgage, as a rem guarantee, has erga omnes effectiveness, which allows initially that the acquirers of the housing units, even fulfilling all the commitments they have made in the course of the negotiations, may suffer with the garnishment and auction of theirs properties, by virtue of a possible default of the real estate developer in relation to the credit it received from the bank. Nevertheless, it is necessary to keep in mind that the principles which underpin the civil law nowadays are diverse from those which served as the basis for the formulation of the classic notions of contract law in the beginning of the 19th century. It can be said that, today, the regulation of private relationships is under a much bigger influence from the constitutional law in comparison to what used to occur two centuries ago. Therefore, what is intended in this paper is to analyze the situation described above in the light of a constitutionalized paradigm of contractual law, utilizing as the material of this analysis the case law of the Superior Court of Justice concerning the theme