Public control over the land's division into real properties : Past, present and future

Markens indelning i fastigheter utgör en grundläggande beståndsdel i samhällsbyggandet. De krav som ställs på fastighetsindelningen får konse­kven­ser för vilka fastigheter som får bildas, registreras och ägas vilket i sin tur påverkar samhälls­utvecklingen i ett bredare perspektiv genom att ange förut­sättningarna för var människor kan bo och bedriva olika verksamheter. I Sverige har staten sedan hundra­­tals år tillbaka på olika sätt reglerat fastigheters utformning och inne­håll. Genom skiftesrefor­mer och förbud har lagstiftaren strävat efter att komma till rätta med uppsplittring av jord i små och olönsamma enheter. Till en början var orsak­erna främst skatte­mässiga men med tiden förflyttades fokus så att national­eko­nomiska och sociala skäl kom att ligga bakom styrningen. Många önskemål om förändringar i fastighetsindelningen kan med dagens regel­verk inte tillmötesgås. Syftet med avhandlingen är att undersöka om det nuvarande regelverket kan liberaliseras. Även om de aktuella bestämmelserna har genomgått vissa förändringar för att anpassas till gällande jordpolitik, har bedöm­nings­grunderna som används för att avgöra om en fastighet är lämplig för sitt ändamål (t.ex. bostad, industri, infrastruktur, jordbruk eller skogsbruk) varit i stort sett oförändrade sedan fastighetsbildningslagens tillkomst för snart femtio år sedan. Avhandlingen är uppdelad i tre delar. Den första delen beskriver historiken och motiven bakom regel­verkets tillkomst (Del I, Dåtid). Den andra delen inne­håller en studie av den gällande rätts­tillämpningen (Del II, Nutid). I den tredje och sista delen undersöks möjlig­heten att liberalisera regelverket genom att införa vissa lättnader (Del III, Fram­tid). Till stöd för utvärderingen i Del III används rättseko­nomiska och rätts­filosofiska teorier. I den historiska översikten (Del I) framträder tre bärande argument för att fastighetsindelningen bör styras med hjälp av allmänna fastig­hets­­bildningsvillkor, nämligen att åstadkomma: stabilitet, rätts­säkerhet och en effektiv markanvänd­ning. I fråga om rättssäkerhetsaspekten framhålls särskilt fastighetens betydelse som kredit­objekt. Granskningen av gällande rätt (Del II) visar att det nuvarande systemet är komplext och svårt att tillämpa samt att det i vissa fall brister i rättssäkerhetshänseende. Av utvär­deringen (Del III) framgår att systemet även kan ifrågasättas ur effektivitets­­­synpunkt. De befarade riskerna med ett mer liberalt synsätt har inte kunnat verifieras. Ett förslag till liberalisering presenteras med utgångs­punkt från två huvudprinciper: Styrning av fastighetsindelningen kan separeras från beslut om mark­an­vändningen, förutom inom områden med bindande planer. Fastighetsbildning som bygger på frivillighet bör tillåtas.The division of land into real property units (properties) constitutes a basic structure for physical planning and development. Public control of this division have restrictive effects on what properties can be formed, registered and owned. That in turn influences the development of the society in a broader sense, setting the conditions for where people can live and carry out various activities. In Sweden, the State has for hundreds of years, in different ways, controlled the design and legal contents of proper­ties. Through land consolidation reforms and prohibitions, the legislator has strived to reduce land fragmentation causing small and unprofitable property units. At first this was mainly for fiscal purposes, but the focus gradually shifted towards aspects of economic and social reasons. Many requests regarding property formation cannot be met, due to the current legislation. The aim of this thesis is to investigate if the law can be liberalized. Although some of the studied statutory provisions have been slightly modified over time to meet changes in land use policy, the legal basis for deter­mining whether a piece of land is suitable for its purpose (e.g. housing, industry, infrastructure, agriculture or forestry) is mainly the same as when the Property Formation Act came into force almost fifty years ago. The thesis is divided into three parts. The first part describes the history and motives behind the current legislation (Part I, Past). The second part contains a study on the application of existing law (Part II, Pre­sent). The third and final part examines prospects for liberalization of the law (Part III, Future). The evaluation in Part III is mainly based on theories of law and economics and legal philosophy. In the historical overview (Part I), three main arguments appear, explaining the need for public control of the land’s division into properties: sta­bility, legal security and efficient land use. As for legal security, the function of real property as collateral is particularly empha­sized. The study on application of existing law (Part II) shows that the current system is complex, difficult to apply, and in some cases even inadequate. Based on the evaluation (Part III), the system can also be questioned from an efficiency point of view. The feared risks of a more liberal approach have not been verified. A proposal for liberalization is presented, founded on two main principles: Public control over the land’s division into properties can be sep­arated from decisions regarding land use, except in areas with binding zoning plans. Property formation based on free will should be permitted.QC 20190314