Is Geluk haalbaar? Onderzoek naar de financiële haalbaarheid van kustuitbreiding en verkenning van de mogelijkheden voor PPS

Op basis van uitgevoerde analyse en beantwoording van de onderzoeksvragen zijn de onderzoekers van mening dat een eventuele kustuitbreiding tussen Hoek van Holland en Scheveningen financieel haalbaar is, Voorwaarde is wel dat op het nieuwe land de mogelijkheid wordt geboden voldoende aantallen woningen te realiseren. De residuele waarde van woningontwikkeling is op zich toereikend voor bekostiging van de benodigde investeringen en onderhoud van de kustuitbreiding. Het betreft hier wel aanzienlijke aantallen woningen. Ter illustratie, 1.600 ha kustuitbreiding kost 0,9 tot 1,2 miljard euro, hetgeen 12.000 tot 22.000 woningen vereist. 3.000 ha kustuitbreiding kost 1,9 tot 2,7 miljard euro en vereist 22.000 tot 48.000 woningen. Vanzelfsprekend geldt dat bij geringere omvang van de kustuitbreiding minder woningen noodzakelijk zijn voor de financiële haalbaarheid. Gezien de benodigde grote aantallen woningen is voorwaarde dat de woningontwikkeling op het nieuwe land geen of beperkte concurrentie ondervindt van eventuele woningprogramma\u92s op het bestaande land. Dit vereist een eenduidige planologische visie van alle betrokken overheden op het gebied inclusief de kustbreiding. Indien deze sturing niet aanwezig is, wordt het risico om voldoende opbrengsten te genereren zodanig hoog, dat het niet waarschijnlijk is dat het bedrijfsleven bereid is risicodragend te participeren. Een derde voorwaarde is dat het woningprogramma optimaal wordt gepositioneerd en afgestemd op de meest aantrekkelijke doelgroepen, zijnde in het bijzonder de jongere senioren en samenwonenden jonger dan 35 jaar. Bovendien dient het aanbod gelijke tred te houden met de vraag en is fasering van woningontwikkeling een belangrijk aandachtspunt. Het verdient aanbeveling hiertoe optimaal gebruik te maken van de ervaringen en competenties van private ontwikkelaars door hen zo vroeg mogelijk in de planontwikkeling te betrekken. Een vierde voorwaarde is adequate ontsluiting van het nieuwe land. Vooralsnog is aangenomen dat aanpassing van het bestaande regionale netwerk op het bestaande land niet bekostigd hoeft te worden uit de ontwikkeling van de gebiedsontwikkeling, hetgeen in lijn is met gangbare financieringsmodellen van vergelijkbare projecten. Het verdient aanbeveling nader te onderzoeken met behulp van regionale vervoersmodellen welke aanpassingen noodzakelijk zijn. De eerste indruk is dat met name aanpassingen nodig zijn om de uitbreiding bij Hoek van Holland beter te ontsluiten. Theoretisch bestaat de mogelijkheid een eventuele kustuitbreiding te bekostigen uit woningontwikkeling op het bestaande land. Dit zou echter ten koste moeten gaan van de glastuinders. Dit zal naar verwachting aanzienlijke weerstanden oproepen bij deze sector, nog los van het feit dat de vereiste uitplaatsingsmogelijkheden relatief beperkt zijn. Ook private ontwikkelaars zien weinig heil in deze optie. Andere functies zijn verkend als mogelijke kostendragers zoals bijvoorbeeld grootschalige bedrijvigheid, glastuinbouw, toerisme (met eventuele grootschalige attracties), recreatie en natuur, doch het is niet de verwachting dat deze functies een significante bijdrage zullen leveren aan de bekostiging. Wel dient aangetekend te worden dat de functies natuur, recreatie en toerisme een absolute meerwaarde hebben ten aanzien van de positionering van de woningontwikkeling alsmede kunnen bijdragen aan het publieke en maatschappelijke draagvlak. Voor de goede orde, de oppervlakte van de kustuitbreiding kan grotendeels bestemd worden voor natuur (zeker 65% tot 80%) ondanks de omvangrijke woningprogramma\u92s. Een eventuele kustuitbreiding kan gefaseerd uitgevoerd worden maar dit is niet noodzakelijk. Weliswaar worden in geval van fasering de financieringskosten minder maar daar staat tegenover dat het efficiënter is de werkzaamheden in één keer uit te voeren en dat een volledig gerealiseerde kustuitbreiding bijdraagt aan de kwaliteitsbeleving van de toekomstige gebruikers. Aangetekend dient te worden dat een financiële bijdrage van de overheid bij aanvang van de werkzaamheden het benodigde aantal woningen en dus het risicoprofiel aanzienlijk kan reduceren. Een bijdrage die dan ook als wenselijk doch niet noodzakelijk wordt beschouwd door een eventuele private partner. Legitimatie van de bijdrage is gelegen in het feit dat een eventuele kustuitbreiding gepaard gaat met een aantal publieke taken zoals in het bijzonder versterking van de kustverdediging maar ook onder meer de openbare ruimte en openbare voorzieningen en mogelijkerwijs de ontsluitende infrastructuur. Gegeven het feit dat een eventuele kustuitbreiding financieel haalbaar is, is een PPS ook kansrijk. Een PPS die meer kansrijk wordt als de overheid risicodragend participeert eventueel in combinatie met een financiële bijdrage en bij voorkeur via één loket namens de overheid. Kortom, een eventuele kustuitbreiding tussen Hoek van Holland en Scheveningen biedt perspectief. Meer dan voorheen, zoals eerdere studies uitwezen, omdat de twee belangrijkste variabelen voor een financiële haalbaarheid zich positief hebben ontwikkeld de laatste jaren. Enerzijds lagere kosten voor landaanwinning en anderzijds hogere opbrengstpotentie door toenemende schaarste op de woningmarkt en dientengevolge prijsontwikkeling. Aanbevolen wordt dan ook het onderzoek voort te zetten met een maatschappelijke kosten-batenanalyse en een verdere uitwerking van de PPS