Die afdwingbaarheid van huurders se regte (deel 2)

CITATION: Van der Walt, A.J. & Maass, S. 2012. The enforceability of tenants' rights (part 2). Journal of South African Law / Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2012(2):228-246.The original publication is available at https://journals.co.za/content/journal/ju_tsarIn terms of the doctrine of notice the holder of an unregistered real right is protected to the extent that the right can be enforced against outside parties on the basis of their prior knowledge of it. The doctrine originates from the principle that "nobody may derive a benefit or advantage from his own bad faith". According to the doctrine, if the acquirer of a real right had knowledge of the existence of a prior personal right that would establish a competing real right upon registration, the acquirer of the first-mentioned real right must give effect to the prior personal right that would give rise to the acquisition of the latter real right.Die artikel heroorweeg die aard van residensiële huurders se regte in die post-1994 grondwetlike bedeling. Artikel 25(6) van die grondwet bepaal dat 'n persoon of gemeenskap wat grond tans okkupeer met okkupasieregte wat onseker is as gevolg van vorige rasgebaseerde wetgewing, geregtig is op okkupasieregte met verblyfsekerheid. Artikel 25(9) gelas die wetgewer om wetgewing te verorden ten einde effek aan hierdie reg te gee. Die doel van die artikel is om te bepaal watter tipe regte huurders tans ingevolge die gemenereg geniet en of hierdie regte voldoende beskerming bied in die lig van artikel 25(6), gelees met artikel 26 van die grondwet. Die aard van korttermynhuurders se regte word in die regspraak en literatuur op teenstrydige wyse uiteengesit. Ten einde te bepaal wat die aard en effek van 'n huurder se reg is, verwys die artikel na die algemeen aanvaarde beginsels rakende die verskil tussen saaklike en persoonlike regte; die aard en oorsprong van die huur gaat voor koop-reël; die aard en oorsprong van die kennisleer; sowel as die Registrasie van Aktes Wet 47 van 1937. Die ondersoek lei tot die gevolgtrekking dat korttermynhuurders slegs persoonlike regte verkry en dat hierdie regte swak verblyfsekerheid bied. Die huur gaat voor koop-reël bied wel beskerming vir huurders, maar die omvang van die beskerming is beperk tot die ooreengekome duur van die huur soos vervat in die huurkontrak. Die geregistreerde langtermynhuurder verkry wel 'n beperkte saaklike reg en word as sulks beskerm. Die Wet op die Formaliteite met Betrekking tot Huurkontrakte van Grond 18 van 1969 reguleer die posisie van ongeregistreerde langtermynhuurders en beskerm ongeregistreerde langtermynhuurders ook in die geval waar opvolgers in titel kennis dra van die huur, in welke geval die opvolger gebonde sal wees vir die volle termyn van die langtermynhuur. Indien die opvolger nie kennis dra van die huur nie sal hy steeds gebonde wees vir die eerste tien jaar van die langtermynhuur. Die enigste vereiste in laasgenoemde geval is dat die huurder in okkupasie moes wees. Die ondersoek lei tot die gevolgtrekking dat veral korttermynhuurders se verblyfsekerheid ingevolge die gemenereg swak is en dat sommige okkupeerders, soos voorsien in artikel 25(6) van die grondwet, waarskynlik op sterker verblyfregte geregtig is. Die wetgewer is verantwoordelik vir die nodige veranderinge in die huurbehuisingsraamwerk ten einde effek te gee aan artikel 25(6); 'n dramatiese verandering in die gemenereg is minder gewens aangesien slegs sommige huurders geregtig is op sterker verblyfsekerheid.Publishers versio