Promissory Contract and the System of Consensual Transfer of Ownership

Dissertação de Mestrado em Direito apresentada à Faculdade de DireitoA presente dissertação tem como objetivo compreender a relação entre o contrato-promessa e o sistema da constituição ou da transmissão de direitos reais –“sistema do título.”O contrato-promessa é o acordo pelo qual as partes se vinculam a celebrar o contrato prometido. Atualmente, o contrato-promessa é uma figura muito importante no ordenamento jurídico português. Quer isto dizer, por um lado, existem muitos estudos e discussões teóricas sobre o contrato-promessa. Por outro lado, o contrato-promessa tem grande significado na prática. Efetivamente, o contrato-promessa é muito utilizado nas vendas imobiliárias. Por esta razão, as duas modificações sobre o contrato-promessa (o Decreto-Lei n.º 238/80, de 18 de Julho e o Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro) limitaram-se ao contrato-promessa relativa à transmissão ou à constituição de direitos reais sobre imóveis.De mesmo modo, o contrato-promessa também é muito relevante no direito francês e no direito italiano. Com efeito, o Código Civil francês de 1804 é o primeiro código legal que consagra e regula a promessa da venda no direito moderno. No direito italiano, sob a inspiração do Código Napoleónico e das teorias alemãs, o legislador veio estabelecer disposições para o contrato-promessa no Código Civil italiano de 1942. No dia de hoje, o contrato-promessa continua a ser um dos institutos mais utilizados na França e na Itália.No entanto, não é assim no direito alemão, não são escassos estudos académicos sobre o contrato-promessa na doutrina alemã. O contrato-promessa, porém, não assume muita importância na prática. Também não se encontra consagrada qualquer disposição relativa ao contrato-promessa no Código Civil alemão (Bürgerliches Gesetzbuch). Para nos, o contrato-promessa está estreitamente associado ao sistema da constituição ou da transmissão de direitos reais.Na verdade, existem três sistemas da transferência de direitos reais: o sistema do título; o sistema do título e do modo; e o sistema do modo.No sistema do título, a constituição ou transferência de direitos reais sobre uma coisa depende apenas do título da aquisição. Por outras palavras, o contrato, enquanto negócio causal, é suficiente para constituir um direito real ou operar a transmissão dele, não é necessário qualquer ato subsequente, tal como a tradição ou a inscrição no registo. No sistema do título e do modo, a produção do efeito real depende simultaneamente dos dois atos distintos: o ato pelo qual se manifesta a vontade de atribuir e de adquirir o direito real (o título) – contrato de alienação, e o ato de transmissão (o modo) – tradição ou a inscrição no registo, consoante se trate de móveis ou imóveis. Neste sistema, apenas um contrato não basta para constituir um direito real ou operar a transmissão dele, tornando-se necessário um ato de transmissão: a tradição. No entanto, uma simples entrega da coisa, por sua vez, também é insuficiente para produzir o efeito real, devendo ser precedida de uma causa jurídica, que justifica a sua realização (normalmente, é o contrato de alienação). No sistema do modo, a transferência de direitos reais sobre uma coisa depende apenas do modo da aquisição. O contrato nunca tem eficácia real, isto é, a transmissão da propriedade não ocorre por simples efeito do contrato, mas sim pelo ato de transmissão.O sistema de título encontra-se vigente na França, na Itália e em Portugal. Como referido acima, neste sistema, a constituição ou a transferência de direitos reais opera-se sempre por força do contrato. Naturalmente, o efeito real produz-se no momento da celebração do contrato. De facto, na prática comercial os contraentes têm sempre a necessidade de reservar a propriedade e, o contrato-promessa aparece assim como um meio adequado para diferir a produção do efeito real. Para explicar melhor, o contrato-promessa produz apenas efeitos obrigacionais. A produção do efeito real ainda depende da conclusão do contrato prometido, ou seja, a transmissão da propriedade só se verifica no momento do contrato prometido. Assim, os contraentes podem diferir a produção do efeito real mediante a celebração do contrato-promessa.Em suma, podemos dizer que o contrato-promessa é uma figura que, devido à função assumida nas atividades comerciais, ajuda na implementação do sistema do título.The present dissertation aims to understand the relationship between the promissory contract and the system of consensual transfer of ownership.The promissory contract is the agreement that obligates someone to conclude a promised contract. Currently, the promissory contract is a very important figure in the Portuguese legal system. That is to say, on the one hand, in Portugues doctrine there are so many theoretical studies and discussions about the promissory contract. On the other hand, the promissory contract has a great significance in commercial activities, especially, in the sales of real estate. For this reason, the two modifications to the promissory contract regime (Decree-Law no. 238/80, of 18 July and Decree-Law no. 379/86 of 11 November) were limited to the promissory contract relating to the transfer of rights in rem in immovable property. Similarly, the promissory contract is also important in French law and in Italian law. In fact, the French Civil Code of 1804 is the first legal code that enshrines and regulates the promise of sale in the modern law. In Italian law, under the inspiration of the Napoleonic Code and German theories, the legislator came to establish several provisions for the promissory contract in the Italian Civil Code of 1942. Today, the promissory contract is very often and common used in French and also in Italy.However, the situation is not the same in German law. Although in German doctrine there are lots of scholarly studies about the promissory contract, in fact the promissory contract does not assume so much importance in practice. Also, we could not find any provision relating to the promissory contract in the German Civil Code (Bürgerliches Gesetzbuch).In fact, there are three systems of transfering the rights in rem: the consensual system; the (abstract) tradition system; and the (causal) tradition system.In the consensual system, the transfer of ownership is based on the contract only. It means that the real rights are transferred as a result of consensus between the parties. Neither the delivery nor the register shall be requiredi.In the (abstract) tradition system, contracts never have the real effectiveness. In another words, the contract does not result in the transfer of ownership. In the system, delivery (or, register) is the requirement for the transfer of ownership. The last one is the (causal) tradition system. In this system, only one contract is not enough to transfer the ownership, and the delivery is always necessary for that. However, a simple delivery of thing is also insufficient to bring about the transfer of property, and it should be preceded by a iusta causa that justifies the transfer (usually, it should be the contract). In the current law, the consensual system is now valid in France, Italy and Portugal.As we mentioned above, in the consensual system, rights in rem are transferred as a result of consensus between the parties and the real effect occurs at the moment of the conclusion of the contract. In fact, in commercial practice the parties always have the necessity of reserving property, and the promissory contract would be an effective way to defer the production of the real effect. To a better explanation, the promissory contract only produces the binding effects so that transfer of ownership shall not take place as its effect. Actually, the transfer is still based on the promised contract. Thus, through the conclusion of the promissory contract, the parties can defer the production of real effect until the moment of concluding the promised contract.In conclusion, we can say that the promissory contract is a figure that, due to its functional role assumed in the commercial activities, would help in the implementation of the consensual system