La vente immobilière au XXIème siècle : évolution ou tradition ?

Dans la pratique notariale, la vente d’immeuble représente une part importante du travail du notaire. En droit belge, la vente est régie par les articles 1582 et suivants du Code civil. En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». De cet article découle l’adage bien connu des praticiens du droit : « la vente est parfaite entre parties dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». Cet article 1583 date de 1804, année durant laquelle le Code civil a été promulgué, et n’a pas connu de modifications depuis. Or, notre société a elle, de son côté, bien changé et évolué depuis 1804 et ce, dans tous ses domaines. Le droit de la vente n’a pas manqué d’être marqué par ces changements. Ainsi, s’agissant plus particulièrement de la vente immobilière, cette évolution se traduit par l’ajout aux côtés des règles de 1804 du Code civil, au fil des décennies, de normes et contraintes de nature administrative, urbanistique et environnementale de plus en plus nombreuses, issues de législateurs différents (Etat fédéral, entités fédérées). Une telle évolution a notamment pour conséquence que l’enseignement traditionnel de l’article 1583 du Code civil masque aujourd’hui une réalité bien plus complexe, de telle manière que la question du maintien de cet enseignement traditionnel peut être légitimement posée. Ainsi, de nos jours, la vente d’un bien immeuble peut-elle encore être considérée comme étant parfaite « dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix » ? Nous nous intéresserons dans le cadre de ce mémoire uniquement à la vente d’immeuble. Deux arrêts rendus par la Cour d’appel de Bruxelles en 2011 (7ème chambre), respectivement les 23 juin et 10 (et non 18) novembre , ont à cet égard innové en faisant une application que nous qualifierons de « moderne » de l’article 1583 du Code civil, dérogeant de la sorte à l’enseignement traditionnel issu de cet article et ouvrant ainsi la voie vers une évolution possible de cet enseignement. Nous verrons toutefois, d’une part, que tant la doctrine que la jurisprudence (sous réserve de quelques décisions) n’ont pas vraiment emboité le pas amorcé par les deux arrêts de la Cour d’appel de Bruxelles. Nous verrons aussi que ces arrêts posent de nouvelles questions. Nous effectuerons, dans un premier chapitre, un bref rappel historique et nous ferons une synthèse de l’enseignement traditionnel de l’article 1583 du Code civil. Dans un second chapitre, nous ferons le constat de la situation actuelle et ainsi de l’évolution qu’a connu la matière de la vente immobilière. La présentation des deux arrêts de la Cour d’appel de Bruxelles de 2011 ainsi que leurs commentaires feront l’objet d’un troisième chapitre. Dans un quatrième chapitre , nous verrons comment ces deux arrêts ont été accueillis par la doctrine et la jurisprudence. Un cinquième chapitre sera consacré à une appréciation critique de la doctrine et de la jurisprudence tout en évoquant également quelles sont les nouvelles questions que posent ces deux arrêts. Enfin, nous terminerons par évoquer quelques pistes d’idées et de réflexions pouvant mener à une modification de l’article 1583 afin que peut-être celui-ci soit plus en phase avec la situation que nous connaissons actuellement en matière de vente d’immeubles.Master de spécialisation en notariat, Université catholique de Louvain, 201