Termőföld értékelése a debreceni erdőspuszták területein

A rendszerváltást követően Magyarországon a földbirtokrendszer gyökeresen átalakult. A földterületek többsége magántulajdonba került, a művelést vagy a tulajdonos, vagy bérlő végzi. A magántulajdon mellett jelentős állami tulajdon is keletkezett, a magántulajdon és állami tulajdon közötti mozgás a különböző járadékprogramoknak és pályázatoknak köszönhetően folyamatos. A termőföld sajátos tulajdonságaiból adódóan a föld értékét sok tényező befolyásolja, és mivel a termőföld a nemzeti vagyonunk jelentős részét képezi, elengedhetetlen a termőföld értékének pontos meghatározása. Ezzel kapcsolatban választottam ki a debreceni erdőspuszták területét, melyen jól vizsgálható a jelenleg rendelkezésre álló jogszabályi és egyéb értékelési háttér aktualitása, valamint könnyen rá lehet világítani esetleges hibákra, hiányosságokra. A feladat során nagy figyelmet fordítottam a területen kialakuló tulajdonviszonyokat érintő folyamatokra, valamint a terület történeti hátterére is, amely alapvetően befolyásolja az ingatlanpiaci folyamatokat is. Az elemzés során igyekszem az értékek kialakulásának folyamatát is szemléltetni, valamint a különböző értékelési módszerekkel kapott értékek közötti ellentmondásokat is feltárni. A termőföldek értékbecslése során igen sokrétű ismerettel kell rendelkezni az értékelőnek. Ismernie kell a az egyes területeken folyó gazdálkodási jellemzőket (milyen talajon, mi termelhető, abból milyen hozam érhető el, milyenek a termelési költségek), valamint széles ismerettel kell rendelkeznie a területen folyó ingatlanpiaci folyamatokról. Az értékbecslés folyamán felhasznált módszerek közül a piaci adatok felhasználásával történő értékmeghatározást tartom legmegbízhatóbbnak A másik módszer, amit legtöbb esetben használnak, az a hozamelvű módszer. Ezzel a módszerrel viszonylag csekély piaci ismeretekkel rendelkező értékelő is biztonsággal tud értéket meghatározni, azonban nagy hátránya, hogy nincs lehetősége a piaci viszonyokat korrekt módon figyelembe venni. Nagy eltérések adódhatnak a meghatározott tőkésítési kamatláb eltérő alkalmazásából, valamint a felhasznált étkezési búza tőzsdei átlagárának alakulásából. Az értékmeghatározások egységesítése érdekében szükséges lenne az értékbecslési módszerek során alkalmazott jogszabályokat átgondolni és egységesíteni, esetleges ellentmondásokat megszüntetni. Ehhez fel kell használni a rendszerváltás óta gyűjtött tapasztalatokat.Bscingatlangazdálkodá