Flexible rental conditions in the real estate market for warehouse and logistics : A qualitative study on the impact of e-commerce

”Den efterfrågan som e-handeln driver på idag går stick i stäv med oss fastighetsägare. Då de har ett temporärt behov av något som ska stå väldigt länge.” - Matthias Kettelhoit, NREP I takt med digitaliseringens framfart har detaljhandeln på senare tid genomgått stora förändringar, där framförallt förändrade konsumentbeteenden varit drivkraften till att detaljhandelsaktörer tvingats anpassa sina affärsmodeller. Vidare har nya trender vuxit fram inom detaljhandeln och antalet e-handelsbolag ökat kraftigt. Detta gör att det ställs nya krav på fastighetsägare, inte minst på hyresmarknaden inom lager- och logistiksegmentet, där de traditionellt sett långa hyresavtalen nu utmanas av hyresgästers efterfrågan på flexibla hyresförhållanden. Syftet med denna studie var att utreda hur fastighetsägare kan möta denna efterfrågan. Den metod som låg till grund för genomförandet av studien var en kvalitativ metod, där semistrukturerade intervjuer hölls med fastighetsägare, e-handelsaktörer samt en tredjepartslogistiker. Studien visade på att e-handeln är drivkraften till att moderna lager och flexibla hyresförhållanden eftersöks av hyresgäster. Den slutsats som kunde dras är att det skiljer sig mellan stora och små e-handelsaktörer i vilken typ av flexibilitet som eftersöks. För att fastighetsägare ska kunna möta efterfrågan på flexibilitet från större e-handelsaktörer blir erbjudandet av expansionsmöjligheter ytterst avgörande. Dessutom är, av denna studie att döma, den noterade efterfrågan på korta hyresavtal en reaktion på bristen på ytflexibilitet inom segmentet. Vidare kan det komma att krävas en implementering av nya hyresmodeller för att fastighetsägare bättre ska kunna möta nystartade och små e-handelsaktörers efterfrågan på flexibilitet. I denna studie lyftes en omsättningsbaserad hyresmodell fram, vilken skulle kunna implementeras av fastighetsägare som ett försök i att kunna attrahera denna målgrupp och på så vis kunna erhålla större marknadsandelar av e-handeln."The demand that e-commerce is giving rise to today is contradictive to us property owners. Because e-commerce companies have a temporary need of something that will last for a very long time." - Matthias Kettelhoit, NREP The continuous development of digitalization as well as the growing e-commerce have profoundly changed the retail industry, where shifts in consumer behavior in particular has been one of the driving forces for retailers to adapt their business models. The rise of new retail trends and the number of e-commerce companies has increased significantly. This imposes new demands on property owners, not least on the rental market in the warehouse and logistics segment, where the traditionally long leases now are being challenged by tenants' demand for flexible rental conditions. The purpose of this study was to investigate how property owners can meet this demand. The method chosen for the study was a qualitative method, where semi-structured interviews were conducted with property owners, e-commerce companies and a third-party logistics provider. The study showed that the rapidly increasing e-commerce is a driving force for modern warehouses and flexible leasing conditions being sought by tenants. The conclusion that can be drawn from this study is that there is a difference in what large and small e-commerce companies define as valuable flexible leasing conditions. In order for property owners to meet the demand for flexibility from large e-commerce companies, offering of expansion opportunities will be crucial. Moreover, the study shows that the noted demand for short leases is merely a response to the lack of space flexibility within the segment. To further add, it may be necessary to implement new rental models in order for property owners to better meet the demand for flexibility from startups and small e-commerce companies. In an attempt to attract this target group, a revenue-based rental model was brought up for discussion in this paper as a way for property owners to gain greater market share of e-commerce