Riskkonstruktioner - ansvarsfördelningen vid fel i fastighet

Vid nybyggnation och renovering ska byggnormen som var gällande för den tidpunkt byggnaden uppfördes följas. Konstruktioner som är korrekt byggda enligt byggnormen kan senare klassificeras som riskkonstruktioner om de visar sig vara bristfälliga. Om fel skulle uppstå på grund av riskkonstruktionen tillämpas Jordabalken samt Konsumenttjänstlagen för att klargöra fördelningen av ansvar mellan köpare och säljare. Fel som anses vara upptäckbara ansvarar köparen för medan säljaren ansvarar för de fel som är dolda. Vad som anses vara upptäckbart bedöms utifrån vad en lekman kan finna vid en okulär undersökning. Köparens undersökningsplikt kan bli långtgående, men kan även reduceras beroende på situationen. Ansvaret mellan köpare och säljare fördelas därför på olika sätt i olika situationer. Säljaren har generellt ingen upplysningsplikt enligt lag, däremot finns det ett incitament från säljarens sida att upplysa om de fel och brister som han känner till. Detta då de uppgifter säljaren upplyser om ger köparen en utökad undersökningsplikt, säljaren undgår därmed ansvaret. Ansvarsfördelningen ser även olika ut beroende på om det rör sig om ett vanligt fastighetsköp eller om försäljningen sker via entreprenad. Skillnaden är främst vilket regelverk som ska tillämpas. Vid köp via entreprenad används inte JB utan istället KtjL samt standardavtal. En entreprenör anses ha ett större ansvar för byggnaden och främst konstruktionen än vad en säljare till ett begagnat hus har. En köpare kan alltså förvänta sig högre standard på ett nybyggt hus från en entreprenör. Resultatet visar att det finns juridiska skillnader om köpet avser ett vanligt fastighetsköp eller om fastigheten köps via entreprenad. Köparen har större chans att få rätt i en eventuell tvist vid köp av entreprenad, då denne kan förvänta sig en högre standard och då entreprenören har ett ansvar för att konstruktionen är korrekt utförd. Köparen anses ha viss kunskap om konstruktioner som blivit klassificerade som riskkonstruktioner, om de har blivit allmänt kända. Därmed har köparen svårare att få rätt i en tvist om fel som avser ett vanligt fastighetsköp.In case of building and renovation, the building must be constructed according to prevailing standards. Constructions that are correctly constructed according to the standards, which were applicable for the time the building was constructed, can later be classified as a risk construction if they prove to be inadequate. The real estate act (Jordabalken) and consumer service act (Konsumenttjänstlagen) are applied when defects arise due to a risk construction. It also clarifies the division of responsibility between the buyer and seller. The buyer is responsible for the faults that are discoverable and the seller is responsible for the faults that are hidden. What a layman can be expected to find during an ocular inspection is considered to be a discoverable fault. The buyer’s obligation to investigate may be advanced, but may also be reduced depending on the situation. The responsibility between the buyer and seller is divided differentially depending on the situation. By law the seller does not have a responsibility to enlighten the buyer about the condition of the building. However, there is an incentive for the seller to enlighten the buyer about faults and shortcomings he is aware of. Information given by the seller will increase the buyer’s duty to investigate. By doing so, the seller avoids responsibility. The division of responsibility also differs depending on whether it is a real estate purchase between a buyer and seller or a purchase provided by a contractor. The difference is primarily the regulations used. Purchases provided by a contractor are regulated by the consumer service act and standard agreements. An entrepreneur is considered to have a greater responsibility for the construction of the building than a private seller of a residential house. A buyer can expect higher standards on a newly built house. The result shows that there are differences depending on if the purchase refers to a property purchase or a purchase through a contractor. The buyer has a greater chance to win the case when purchasing from a contractor as the buyer can have higher expectations on the standard. The contractor has a responsibility for the construction to be properly executed. Common knowledge about risk constructions is required by the buyer, if the faults are commonly known. When it comes to a property purchase between private persons, the buyer has a bigger risk to lose the case