Lease-purchase of apartments – conversions of rental housing to tenant-owned housing

Hyrköp av fastigheter är en ny modell av boende som tillämpas alltmer av bostadsbolag i Sverige, vilket innebär att den boende får möjlighet att fortsätta hyra eller köpa sin bostad under en bestämd optionstid för ett avtalat optionspris (Sorling, 2009). Denna uppsats är en fallstudie för ett eventuellt införande av hyrköp som innebär ombildning från hyresrätter till bostadsrätter för en hyresfastighet i Gnesta, som ägs av det kommunala bostadsbolaget Gnestahem. Bakgrunden till fallstudien är att Gnesta kommun vill utreda möjligheten för framtida bostadsägande för hushåll med mindre ekonomiska förutsättningar i kommunen. Tidigare studier har visat att ombildning kan bidra med ett ökat social kapital för de boende i ett bostadsområde (Klingborg & Werner, 2011). Fallstudien baseras på en fastighetsvärdering av hyresfastigheten efter en planerad stambytesrenovering som ska vara färdigställd år 2021. Tre olika scenarier med olika inflations-, avkastnings- och kalkylräntenivåer har fastställts vid tillämpning av kassaflödesmetoden. Köpoptionerna av lägenheterna har jämförts med hyresgästernas möjligheter till sparande av kontantinsats utgörande 15 % och 25 % av optionsvärdet för framtida bolån, samt i relation till disponibel hushållsinkomst och ålder för hushållet. Upplåtelseformen andelsägarmetoden har också analyserats som ett förslag på alternativ till hyrköp och ombildning. Slutsatsen av fallstudiens resultat är att en köpoption med en tio-årig optionstid föredras att tillämpas vid införande av hyrköp för att ge alla hushållen i fastigheten de största möjligheterna till sparande av kontantinsats, vilket visas i bilaga 17–19. Det är osäkert vad de totala boendekostnaderna uppgår till vid en ombildning, då dessa baseras på den ekonomiska situationen för varje hushåll och rådande konjunkturen på bostadsmarknaden. De boende kan också erhålla vinster om lägenheterna säljs vidare, eftersom köpeskillingen vid ombildning baseras på värdet som hyreslägenhet och inte värdet som bostadsrätt. Den mest betydelsefulla rekommendationen för framtida studier är att undersöka efterfrågan hos de boende i fastigheten om ombildning. Om hyrköp med ombildning ska införas av fastigheten är det viktigt att Gnestahem har kännedom om exakt vilka hushåll som har råd och är intresserade att förvärva sina lägenheter. Eftersom det krävs minst 2/3 av de boende som vill ombilda fastigheten kan detta vara avgörande. Lease-purchase of real estate is a new model of accommodation which is increasingly applied by housing companies in Sweden. The model is based on that the tenant gets the opportunity to either continue to rent or purchase his residence, within a fixed time period for a set option price (Sorling, 2009). This master thesis is a case study about an eventual introduction of lease-purchase which entails conversion from rental apartments to tenant-owned housing for a rental property in Gnesta, which is owned by the public housing company Gnestahem. The background of the case study is that Gnesta municipality wants to investigate the opportunities for future home ownership for households within the municipality with less economic means. Previous studies indicate that conversion of properties can increase social capital between the tenants in a housing area (Klingborg & Werner, 2011). The case study is based on a property valuation of the rental property after an intended pipe renovation with the completion set to year 2021. Three different scenarios with different inflation, yield and discount rates have been measured by using the discounted cash flow method. The options for purchasing the apartments has been compared with the tenants’ opportunities to save money for using as payment in cash for either 15 % or 25 % of the option value. The subscribed future mortgage is measured in relation to age and disposable income for the household. The shareholdership method has also been analysed as an alternative to lease-purchase and conversion. The conclusion of the results is that an option-time of ten years is preferred since it can be applied upon introducing lease-purchase to give all tenants’ best opportunities to save money, as shown in the appendix 17-19. It is uncertain what amount the total housing costs will be after conversion of the property, since these are based on the economic situation of each household and the current conditions on the real estate market. The tenants can obtain profits in case their apartments are sold, since the tenant bought it at the rental value, not the actual market value. The most crucial recommendation for future studies are implementation of an analysis about the demand for the tenants in the property regarding conversion. If lease-purchase should be introduced for the property, it is important that Gnestahem has knowledge of which households that can afford and have interest in purchasing their apartments. The information is crucial since it is required that at least 2/3 of the tenants’ desires to make such property conversion.