Land law and town planning in Hong Kong: study of the relationship between these two areas

Premi Extraordinari de Doctorat concedit pels programes de doctorat de la UAB per curs acadèmic 2017-2018Hong Kong es una región muy capitalista (el lugar más capitalista del mundo), un lugar donde el cambio es constante. No obstante, por desgracia nada es tan fácil como parece (o por suerte, puesto que, si no, nuestra tesis no tendría razón de ser). Cuando nos centramos en los temas que estudiaremos en la presente tesis (Derecho Inmobiliario y Planeamiento Urbanístico), la situación pasa a ser mucho más complicada. Tal y como afirma Roger Nissim, "Hong Kong [has] a unique position of being internationally acclaimed as one of the best, if not the very best example of a functioning capitalist economy which ironically is founded on what is fundamentally a socialist land tenure system" (Nissim, 2012: prefacio). A lo largo de esta tesis, vamos a explicar cómo Hong Kong se basa en aparentes contradicciones, siendo Hong Kong una combinación de situaciones que, en otros lugares, serían vistas como completamente contradictorias, pero que, en este caso particular, estas aparentes contradicciones se combinan para formar un sistema que, si bien no es perfecto, por lo menos es bastante completo. La población de Hong Kong se triplicó entre 1950 y 2001, pasando de 2,2 millones a 6,7 millones de habitantes, hasta llegar a los 7.298.600 habitantes en 2015, según los datos proporcionados por el Gobierno de Hong Kong. El lector podría fácilmente pensar que este rápido aumento de población es la razón por la cual Hong Kong adoptó un sistema de tenencia del suelo de apariencia socialista. No obstante, éste no es el caso. Resulta obvio afirma que este aumento sustancial del número de habitantes de Hong Kong ha jugado un papel importante a la hora de dar forma a lo que Hong Kong es hoy en día (por ejemplo, a través de la creación del amplio sistema de vivienda pública de Hong Kong), pero la realidad es que el Sistema de propiedad del terreno de Hong Kong se remonta a mucho antes del boom demográfico de Hong Kong, puesto que es una variación del Sistema introducido por los británicos en 1841 cuando vendieron las primeras parcelas de terreno. A lo largo de la presente tesis, estudiaremos cómo el Derecho Inmobiliario y el Planeamiento Urbanístico funcionan en Hong Kong, con la finalidad de analizar posteriormente cuáles son las relaciones entre el Derecho Inmobiliario y el Derecho Urbanístico en Hong Kong en relación al proceso de planeamiento urbanístico y al control sobre el terreno (sobre todo en cuanto a los usos del suelo); las razones por las cuales los precios inmobiliarios son tan altos en Hong Kong y, en último lugar, nos centraremos en el Urbanismo para estudiar el debate entre las ciudades compactas y la dispersión urbanística de cara a analizar si el sistema de Hong Kong (región extremadamente compacta) es tan ideal como para ser imitado en España o no. Al tratarse de una tesis escrita y depositada en España, la referencia a España y al derecho español resulta prácticamente obligatoria para nosotros. Por esta razón, uno de los capítulos de la tesis está dedicado a la comparación de algunos aspectos del Derecho Inmobiliario y del Urbanismo de Hong Kong y España.Hong Kong is a very capitalist region (the most capitalist place in the world), a place where change is constant. However, things are never that simple, unfortunately (or luckily, as otherwise we would have no topic of study for our thesis). When we talk about the topics that we are going to study in our thesis (Land Law and Town Planning), the situation becomes much more complicated. According to Roger Nissim, "Hong Kong [has] a unique position of being internationally acclaimed as one of the best, if not the very best example of a functioning capitalist economy which ironically is founded on what is fundamentally a socialist land tenure system" (Nissim, 2012: preface). We will explain in this thesis how Hong Kong is made of apparent contradictions; Hong Kong is a mixture of situations that, in other places, would be seen as completely contradictory, but, when applied to Hong Kong, those apparent contradictions normally mix together into a not perfect but at least quite complete system. Hong Kong's population tripled from 1950 to 2001, from 2.2 million to 6.7 million, to reach the the current total population 7.298.600 inhabitants in 2015, according to the data from the Government of Hong Kong. The reader could easily think that this fast increase in Hong Kong's population is the reason why Hong Kong adopted this "socialist-like" land tenure system to which we referred. However, this is not the case. Obviously, this substantial increase of Hong Kong's population played a major role in shaping what Hong Kong is nowadays (through, for example, the creation of the Public Housing System), but the truth is that the system of landholding in Hong Kong is much older than Hong Kong's demographic boom, as it is a variation of the system introduced by the British when they arrived in Hong Kong in 1841 and they sold the first plots of land. In this thesis, we will give an overview of how Land Law and Town Planning work in Hong Kong, in order to study what are the interrelationships between Land Law and Town Planning Law in Hong Kong when it comes to the town planning process and the control of land (mainly regarding land uses); the reasons why land values in Hong Kong are so persistently high and, at last, we will focus on Urbanism in order to study the debate between compact cities and urban sprawl in order to analyze whether the system of Hong Kong (extremely compact region) is as ideal as to be followed in Spain or not. As this is a thesis written and deposited in Spain, the reference to Spain and Spanish law is compulsory for us. This is why one of the chapters of the thesis is devoted to the comparison of some aspects of Land Law and Urbanism in Hong Kong and Spain