Property development and law : a survey of the most important laws affecting early phase within property development

Sammendrag: Denne oppgaven kartlegger de viktigste lovene og juridiske bestemmelsene som virker inn på eiendomsutviklingens tidligfase. Tidligfasen er avgrenset i oppgaven til å gjelde eiendomsutvikling fra akkvirering av tomt, til tomten er ferdig regulert for videre utvikling. Oppgaven har som hovedformål å tydeliggjøre det juridiske landskapet for eiendomsutvikler, hvor de viktigste lovene og juridiske bestemmelsene i tidligfasen er beskrevet. Jeg har ønsket å vektlegge de juridiske elementene som er viktigst å kjenne til, og som kan medføre økte kostnader og forlengelse av utviklingsprosessen. Eiendomsutvikling er en lang prosess, hvor store summer investeres. Eiendomsutviklingens tidligfase er en flerfaglig og bred prosess som innebærer ulike arbeidsoppgaver, risikoavklaringer og planlegging. For å minimere risikoen knyttet til tidligfasen er det viktig å håndtere det juridiske landskapet på en god og riktig måte. Eiendomsutvikling beveger seg i et bredt juridisk landskap hvor man må forholde seg til både offentlig og privatrettslige lover. Det er flere glidende overganger mellom de to regelsettene, flere motstridene lover og bestemmelser, samt at det kan trekkes flere paralleller mellom dem. Dette innebærer at eiendomsutvikler bør ha en god oversikt over lovenes bestemmelser, og hvordan de kan medføre risiko i utviklingsprosessen. For å belyse tidligfasens juridiske problemstillinger har jeg benyttet med av sekvensmodellen til Røsnes og Kristoffersen (2010). Sekvensmodellen beskriver de ulike fasene innenfor eiendomsutvikling. Gjennom arbeidet oppdaget jeg at tidligfasen ikke er en så lineær prosess som sekvensmodellen antyder. Derfor valgte jeg å fremstille tidligfasen i en egen modell, hvor de ulike fasene foregår mer parallelt og er plassert inn i en sirkulær modell. Dette understreker kompleksiteten knyttet til lovverket, og viser at de lovene og juridiske bestemmelsene eiendomsutvikler må forholde seg til vil variere fra prosjekt til prosjekt. Abstract: This thesis presents the general idea of the most important laws and regulations used in the so-called “early/first phase” within property development. The “first stage/phase” is limited in this thesis to focus on the range from acquisition of the ground to its final stage of further development. The main goal of this thesis is to highlight the legal view of a property developer where the most important laws and regulations in the “first phase/stage” are described in detail. I have chosen to emphasize the most important legal elements worth being aware in order to avoid increased costs and delays in the development process. Property development is a time consuming process involving large investments. The first stage/phase consists of an extensive course of action stretching across multiple professional areas within property development. This includes various assignments, identification and adjustment of risk factors, and planning further development. In order to minimize risk factors connected to the first stage/phase it is essential that the legal aspects are treated with care. The legal part of property development is a wide area which comprises both private and public laws and regulations. When working with laws and regulations between these two sectors, there are several smooth transitions but also various cases of ambivalent laws and regulations. Furthermore, numerous laws between the two sectors run alongside each other. This means that a property developer needs to have a good overview of the related laws and how they can add risk to the development process. In order to clarify the problem statement regarding the “first/early stage/phase” I have chosen to use the sequential model of Røsnes & Kristoffersen (2010), which describes the different phases within property development. While writing the thesis I discovered that the “first stage” was not as linear as the sequential model assumes. As a result I chose to present the “first stage process” in its own model where the different phases operate side-by-side before they are put into a “circular” model. This highlights the complexity associated with the laws and regulations which in turn demonstrate how a property developer must take into account different laws from project to project