Differences in processing of municipal zoning

Sammendrag Oppgaven handler om hvordan kommuner behandler private reguleringsforslag forskjellig fra kommune til kommune. Hva disse forskjellene kan være og hvorfor de oppstår. Dette for å forklare hvorfor det er så viktig for en eiendomsutvikler å ha et størst mulig kunnskapsnivå om område man skal utvikle eiendom i. Oppgaven prøver med andre ord og forklare utsagnet til eiendomsutviklere at en kommune kan være vanskeligere enn en annen kommune med hensyn på å få vedtatt en reguleringsplan både når det gjelder tidsaspektet og vanskelighetsgraden for eiendomsutvikleren. Oppgaven tar også for seg når man trenger en reguleringsplan, hvordan man går frem for å lage den og hvem som vedtar hva. Den har også med hvordan man skal forhandle partene i mellom og hvor forskjellene i behandlingen kan oppstå selv om de forskjellige kommunene er underlagt samme type regelverk. Også hvordan kommunene tenker og hvordan en eiendomsutvikler tenker, samfunnsnytte kontra bedrifts overskudd. Oppgaven er løst ved hjelp av teori, casestudie og dybdeintervjuer. Casestudiene består av to prosjekter, et som heter Thorstadsbakken og ligger i Øvre Eiker kommune, og et som heter Kilen Handelspark og ligger i Tønsberg kommune. Intervjuobjektene er i henholdsvis de som har jobbet med prosjektene fra eiendomsutviklerens side og saksbehandleren i Øvre Eiker kommune samt saksbehandleren i Tønsberg kommune. Jeg har kommet frem til mange ulike punkter man kan få en forskjell på. Dette har både med det kommunale selvstyret og mellommenneskelig forhold. Jeg har også funnet ut at eiendomsutvikleren selv kan lage forskjeller og hvordan han går frem kan ha mye å si for saksbehandlingen, spesielt med hensyn til tid. Føler for eksempel en saksbehandler seg overkjørt av en eiendomsutvikler har de mange forskjellige virkemidler for å drene en prosess. Dette vil si at det er mange forhold som gjør at man ikke kan ta med seg alt man lærte fra forrige regulering over i en ny kommune. Noe er likt, noe er forskjellig. Summary This paper is about how communities’ treat private zoning different from municipality to municipality. What these differences might be and why they occur. This is to explain why it is so important for a real estate developer to have a maximum level of knowledge about the area he or she wants to develop property in. This task is trying to explain that statement to property developers that a municipality may be more difficult than another municipality with respect to obtaining approval of a development plan in terms of the time frame and the difficulty for a real estate developer. The thesis discusses when you need a plan, how to go about making a plan and who decides what. It also includes how to negotiate and how differences can occur even if you are subject to the same type of legislation. But it also addressees social benefit vs. corporate profits. The task is solved by means of theory, case studies and in-depth interviews. Case studies are two cases, one called Thorstadbakken located in Øvre Eiker municipality and Kilen Handelspark is located in Tønsberg municipality, booth in Norway. Interviewees are respectively the one who has worked on projects from the property developer's side and officer in Øvre Eiker and the officer in Tønsberg. I have arrived at different points you can get a difference in the treatment. This has both municipal autonomy and interpersonal relationships. I also found out the real estate developer himself and how he goes forward can have a big impact on proceedings, particularly with respect to time. Feel a case officer run over by a property developer has many different instruments to drain a process. This means that there are many conditions that one cannot bring everything you learned from the previous project into a new municipality. Some are similar, some are different