Challenges and risks associated with property development in a transformation area. A thesis based on interviews of four developers in the area of Økern, Oslo.

Sammendrag I den senere tid har private aktører blitt sentrale i utvikling av byer og tettsteder. Dereguleringen av bolig- og kredittmarkedet på 80-tallet bidro til at markedskreftene ble rådende og fall i boligmarkedet førte til en kommunal tilbaketrekning fra eiendomsmarkedet. Private aktører tok i større grad over kommunens tidligere rolle og ble initiativtagere. I dag legger kommunen til rette på overordnet nivå gjennom kommuneplaner og private aktører står for de fleste innsendte reguleringsforslag. Videre skaper endrede næringsforutsetninger nye muligheter for utvikling i områder som på et tidligere tidspunkt har vært sterkt preget av industri. Dette, sammen med en beslutning om at markagrensen i Oslo skal holdes fast, betyr at utvikling i Oslo må skje gjennom fortetting i eksisterende by og transformasjon av tidligere industridominerte områder. I 2004 vedtok Oslo kommune en kommunedelplan for Økernområdet som tar sikte på transformasjon fra industri til bolig og næring. Omfattende infrastrukturtiltak i regi av Statens vegvesen ble igangsatt for å skape økt trafikksikkerhet og bedre trafikkavvikling, for å redusere støy og forurensning for beboere, og for å tilrettelegge for nærings- og boligutvikling i tråd med kommunedelplanen for Økern. Økern er et område i Oslo ytre by øst som er sterkt preget av store veianlegg og av industrivirksomhet i forskjellig skala. Økernområdet karakteriseres som et ikke-sted eller Oslos bakgård. Industrivirksomheten er på flyttefot og nå som kommunen på overordnet nivå har tilrettelagt for transformasjon av området er det mange aktører som viser interesse for dette. Området har for øvrig god biltilgjengelighet og et godt kollektivtransporttilbud. Flere aktører har planer til behandling hos Plan- og bygningsetaten. Eiendomsutvikling er en virksomhet som innebærer stor grad av økonomisk risiko og i transformasjonsområder er risikoen større enn ellers. Oppgaven har fokus på å belyse opplevde utfordringer og risikoer knyttet til eiendomsutvikling i transformasjonsområdet Økern. Videre er det fokus på hvordan de enkelte risikotypene kan reduseres og hva som har gjort Økern til et attraktivt satsingsområde. Jeg har også sett etter likheter og forskjeller ved utvikling på Økern sammenlignet med Nydalen og Ensjø. Oppgaven er basert på samtaler med Hasle Utvikling, Steen & Strøm, Selvaag og Vital Eiendom, alle med utviklingsprosjekter i Økernområdet. Det kommer frem at utviklerne har stått overfor flere utfordringer. Flertallet har kommet kort i prosessen, men så langt er det spesielt to risikotyper som er fremtredende, henholdsvis reguleringsrisiko/politisk risiko og markedsrisiko. Til disse risikotypene er de største opplevde utfordringene knyttet til sektorinteresser og strøkspreg. De ulike risikotypene kan imidlertid reduseres gjennom ulike grep. Reguleringsrisikoen er eksempelvis betydelig redusert grunnet beslutninger om utbygging og byutvikling i overordnede planer. Videre reduseres risikoen der planområdet kun har én grunneier, der utvikler har en lite kontroversiell plan, der det er god dialog mellom utvikler og offentlige etater og hvor utvikler har løpende avkastning på eiendommen gjennom reguleringsprosessen. Finansieringsrisikoen reduseres eksempelvis der utviklingsselskapet er i privat eie og/eller hvor det er inngått opsjonsavtale om kjøp av tomtearealer. Videre er markedsrisikoen forsøkt redusert eksempelvis gjennom selskapsdannelse med andre, forhåndssalg/utleie, etappevis utbygging og gjennom å tilføre prosjektet noe ekstra, samt massiv satsing på markedsføring. Produksjonsrisikoen reduseres blant annet gjennom å ha inngått samarbeid med entreprenører. Lite nabolagsproblematikk virker også reduserende på produksjonsrisikoen ved at protester knyttet til utbyggingsprosessen blir liten. Økern har vist seg å være et attraktivt område for eiendomsutviklerne grunnet beslutninger om utvikling i overordnede planer og grunnet planer om opprustning av infrastrukturen. Videre er nærheten til Oslo sentrum, god kollektivdekning og forventet økning i befolkningsveksten av betydning. Summary In recent years private companies have been central to the development of cities and towns. Prevailing market forces and decline in the housing market forced municipalities to withdraw from the real estate market in the 80s, due to the deregulation of the housing and credit markets. Private companies have, to a great extent, taken over the municipality's role as initiator. Today the municipalities facilitates on the overall level through municipal plans. Furthermore, structural changes in the secondary industry create new development opportunities in areas heavily affected by such business. This, together with the decision of keeping the green belt around Oslo fixed, indicate that further development must be achieved through densification of the existing city and transformation of former industrial-dominated areas. In 2004 the City of Oslo approved a municipal sector plan aimed at transforming the industrial area of Økern to accommodate the increasing need for residential and commercial expansion. The Public Roads Administration initiated extensive infrastructural efforts to ensure road safety and improve the flow of traffic, to reduce noise and pollution for residents, and to facilitate commercial and residential development in line with the governed plan. Because of its dense manufacturing industry and cluster of roads, the district of Økern is often thought of as a somewhat unappealing area. However, with the majority of this industry now relocating for economic reasons, and as a result of the City’s decision to approve the proposed transformation, several developers are already showing great interest in the area. Økern is easily accessible by car and has a good public transportation system – both highly attractive aspects as well. Property development in general involves a high degree of financial risk. Areas undergoing complete transformations can prove to be even dicier prospects. This thesis focuses on the challenges and risks associated with the property development in such an area - the district of Økern. Moreover, it explores ways to reduce the potential risk factors. I have also compared the ongoing development of Økern to the expansion of similar districts, such as Nydalen and Ensjø. The thesis is based on conversations with Hasle Utvikling, Steen & Strøm, Selvaag and Vital Eiendom – all developers invested in the district of Økern. The developers have been faced with a number of challenges. So far there are two particular types of risks that is prominent; regulatory / political risk and market risk. The greatest experienced challenges for these two types of risks are related to sectoral interests and Økern’s image. There are ways to reduce the different types of risks. Regulatory risk is significantly reduced due to decisions about transformation and urban development in the overall plans. This risk will also be reduced in areas with only one landowner. Noncontroversial plans, good dialogue between developer and municipal agencies and / or current return on the property throughout the regulatory process seems to reduce some risk as well. Companies can reduce some financing risk if privately owned and also if they have entered into an option agreement to purchase land. The developers attempt to reduce market risk through company formations, pre-sales/rental, phased development and / or by adding some cultural aspect to the project giving the project some sort of added value. By entering a partnership with a construction company the developers reduce risk related to production. Økern has proven to be an attractive area to property developers due to the City’s overall plans to promote new development and upgrade the existing infrastructure. Also factored in is the area’s proximity to downtown, its extensive network of public transit and the expected boost in population growth