Boligpriser og norske konjunkturer : en empirisk analyse av hvordan økonomisk utvikling har påvirket norske boligpriser i perioden 1850-2004

Denne oppgaven undersøker om konjunkturer har påvirket boligprisene i Norge i perioden 1850-2004. Mer spesifikt undersøker oppgaven om endringer i BNP gir seg utslag i tilsvarende endringer i boligprisen, og om konjunktursykelen gir seg uttrykk i en tilsvarende syklisk bevegelse i boligprisen. Boligprisene avgjøres av tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. På kort sikt er antallet boliger relativt stabilt, og endret etterspørsel er det som i størst grad påvirker boligprisene. Etterspørselen etter boliger bestemmes av flere forhold, som sysselsetting, lønnsutvikling og tilgang på kreditt. I høykonjunktur øker sysselsettingen og lønnsveksten, noe som gir positive forventninger til fremtiden. De fleste husholdninger er avhengige av kreditt når de kjøper bolig, og de positive fremtidsutsiktene gir grunn for bankene å gi høyere lån. I analysen finner oppgaven at det er en svak sammenheng mellom produksjonsnivå og boligpriser i perioden sett under ett. De nominelle størrelsene ser ut til å følge hverandre tettere enn de reelle. Det er tegn på at boligprisene avhenger mer av den generelle prisutvikling enn av de realøkonomiske forholdene. Videre avhenger boligprisutviklingen mer av produksjonsnivået relativt til trendveksten, enn av de absolutte endringene i produksjonen. Relative endringer i produksjonen er altså viktigere for boligprisen enn de absolutte endringene. Oppgaven finner at sammenhengen mellom produksjonsnivå og boligpriser har variert mellom kortere perioder. I periodene som dekker årene 1980-2004 synes sammenhengen spesielt sterk. I periodene før dette er sammenhengene mellom nominelle størrelsene sterkere enn for de reelle. Det er vanskelig å påstå at realboligprisen på lang sikt skal være frikoblet fra den reelle produksjonen og de fundamentale forholdene i økonomien. I den historiske drøftelsen finner oppgaven imidlertid at flere andre faktorer har vært viktigere på kort sikt. Eksempler på slike faktorer er reguleringer i boligmarkedet, endringer i demografi, kredittmarked, pengemengde eller lovverk og psykologiske effekter. Dette innebærer at BNP-utviklingen kun er en delforklaring på utviklingen i boligprisene i perioden