Viabilidade económico-financeira nos IGT – proposta metodológica no âmbito da Lei nº 31/2014 e do Decreto-Lei nº 80/2015

Mestrado em Gestão e Avaliação ImobiliáriaEste trabalho final mestrado procura o desenvolvimento de uma metodologia para a demonstração da viabilidade económico-financeira no âmbito da atual legislação portuguesa do ordenamento do território. Sendo a metodologia proposta aplicada ao estudo de caso. É adaptada uma metodologia desenvolvida no Reino Unido pelo Local Housing Delivery Group, sendo adaptada e consonante à realidade portuguesa. É utilizado o método de fluxo de caixa descontados, sendo estimadas os diversos custos e receitas associados. São seguidas as boas práticas internacionais, nomeadamente no RU, e na área do ordenamento do território e do imobiliário. A demonstração da viabilidade económico-financeira deve analisar fatores endógenos e exógenos. Deverá também analisar as óticas dos diferentes atores envolvidos (promotor, município, etc.). A demonstração da viabilidade económico-financeira pode e deve ser um processo iterativo e que junte as várias partes envolvidas no processo de planeamento. Deve igualmente contribuir igualmente para melhorar a proposta de Plano e o processo de planeamento. Sendo possível e desejável afinar as obrigações de planeamento aplicadas a cada caso. A informação de base e a sua acessibilidade é fundamental para uma demonstração de viabilidade o mais rigorosa e detalhada possível. Nesse sentido, este trabalho contribui para a construção de uma metodologia que dê seguimento ao previsto na legislação, contribuindo para uma análise rigorosa da reclassificação do solo como urbano, garantindo a sustentabilidade e valorização das áreas urbanas, estimando os impactes nas infraestruturas urbanas, os custos de execução de equipamentos, espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva, e a capacidade de investimento público.The present Master dissertation proposes the development of a methodology to demonstrate the financial and economic planning viability under the light of the current Portuguese planning legal framework and applies the proposed methodology to a case study. The methodology of the Local Housing Delivery Group, from England, is adapted to the Portuguese reality. The discounted cash flow method is used, with the calculation of the relevant revenues and costs. The investigation follows the international benchmarks, namely in England, also considering urban planning and real estate issues. The planning viability study should analyse endogenous and exogenous factors. It should also consider the views of the different players involved (developer, municipality, etc). The planning viability study can and should be an iterative process and the allows all the relevant actors in the planning process to work together. It should also contribute to make the Plan proposal better as well as the planning process. For instance, it should desirably allow to refine the planning obligations in each case. The information and the access to it are key for an accurate and detailed viability study. This work contributes to build a methodology which responds to what is proposed in the legal framework, providing a contribution to a rigorous analysis of the reclassification of land use, as well as the guarantee of sustainable urban areas, the estimation of the impacts on urban infrastructures, and of the costs of social facilities, green areas and other collective use spaces, and the investment capacity of the public sector.