Rättighetshantering vid bildandet av 3D fastigheter : med fallstudie Karlatornet

3D fastigheter möjliggör att byggnader kan delas upp i flera fastigheter för olika ändamål med olika ägare. 3D fastigheter bildas i lantmäteriförrättningar genom avstyckning, fastighetsreglering eller klyvning. Vid bildande av en 3D fastighet finns specifika krav som måste uppfyllas för att den ska bli lämplig för sitt ändamål. Det innebär att alla fastighetens rättigheter ska vara säkrade redan vid lantmäteriförrättningen. Rättigheterna kan bildas genom gemensamhetsanläggningar och servitut. Trapphus, korridorer och stomme är några exempel som kan behöva säkras upp med rättigheter. Syftet med studien är att kartlägga hur 3D fastighetsbildning sker i praktiken och hur fastigheternas rättigheter tillgodoses vid lantmäteriförrättningen. Vidare undersöks hur rättigheterna kan få en fungerande och hållbar förvaltning. På vilket sätt bostadsexploatörer och förrättningslantmätare samarbetar för att nå en hållbar förvaltning är också en del av studiens syfte. I studien undersöks vilka möjligheter som finns för 3D fastighetsbildning utifrån rådande lagstiftning. För att undersöka hur lagarna tillämpas i realiteten har tio förrättningsakter från fyra kommuner med 3D fastighetsbildningar och bildande av gemensamhetsanläggningar studerats. Intervjuer har genomförts med två erfarna förrättningslantmätare och två bostadsexploatörer som arbetat med projekt där 3D fastigheter förekommer. Intervjuerna har gjorts för att få svar på frågor som framkommit vid studerandet av förrättningsakterna och hur samarbetet mellan bostadsexploatörer och förrättningslantmätare fungerar. Studien visar att det går att genomföra fastighetsbildning av 3D fastigheter på flera olika sätt. Hur lantmäteriförrättningarna har gått till beror på de unika förutsättningarna i projekten, vilket arbetssätt förrättningslantmätaren använder, hur erfarna bostadsexploatörerna är och om det förekommit inhyrda konsulter. För att förvaltningen av gemensamhetsanläggningarna ska kunna ske på ett hållbart sätt gäller det att dessa utformas för att vara lämpliga både vid bildandet och för ett framtida behov. Karlatornet i Göteborg är ett unikt projekt med upp till 20 olika fastighetsägare i samma byggnad. Planering och samarbete mellan lantmäteriet och bostadsexploatören är viktig för att helheten ska fungera. Att inte detaljstyra gemensamhetsanläggningarna mer än vad som krävs för att tillåta framtida justeringar är ett måste i detta projekt. Studien visar fyra olika lösningsförslag på hur rättigheterna kan upplåtas. Att låta stommen och grundläggning ingå i både marksamfällighet och gemensamhetsanläggning är kanske inte av väsentlig betydelse men slutsatsen är att den bör ingå för en förenklad framtida förvaltning.3D real estate enable buildings to be divided into multiple real estates for different purpose and with different ownership. 3D real estates are created through a cadastral procedure according to Swedish law. When establishing a new 3D real estate there are specific requirements that has to be fulfilled so the purpose of the real estate is adequate. This means that all the real estate rights has to be acquired at the time of the cadastral procedure. The rights can be obtained through jointly-owned facilities or easements. Stairwells, hallways and the buildings core are a few examples where rights may have to be acquired. The purpose of this study is to map how creating a 3D real estate can be done and how the real estate rights is acquired in the cadastral procedure. Furthermore, it examines how rights can be managed and sustainable. How developers and cadastral engineers are cooperating to accomplish a sustainable management is also part of purpose of this study. This study examines what possibilities there are for 3D real estate's according to the Swedish law. To examine how the Swedish law is applied in reality, we studied ten cadastral procedure reports from four different municipalities. Interviews have been done with two experienced cadastral engineers and two developers who has been working with projects where 3D real estates were present. The purpose of the interviews was to acquire answers from questions that arose when the cadastral procedure reports were studied and how the developers and cadastral engineers cooperation works. The study shows the different possibilities of creating 3D real estates. How the cadastral procedure is done is based on the unique conditions between the projects, what way of work the cadastral engineer use, how experienced the developers are and if consultants has been used. To make sure that the management of the jointly-owned facilities can be done in a sustainable way they have to be formed to be adequate both from the beginning and even for future needs. The tower Karlatornet is a unique project where around 20 different real estate owners will share the building. Planning and cooperation between the cadastral engineers and the developer is an important part to make sure the project will work. Avoiding more details than what is needed in the jointly-owned facilities to enable future adjustments is a must in a project like this. The study show four different solutions on how the rights can be obtained. To let the core of the building and the foundation be a part of the jointly-owned facilities and the jointly-owned land may not be of essential importance but the conclusion is that they should be included for a simplified future management