La Afectación de los Derechos de Propiedad del Titular Extraregistral en Sentencias Judiciales a Causa de la Prevalencia del Derecho del Tercero de Buena Fe Registral en Materia Hipotecaria, en Arequipa 2002 – 2004

De acuerdo a nuestra legislación actual, se tiene que la transferencia del derecho de propiedad de los bienes inmuebles, se da con la sola obligación de enajenar un inmueble determinado, no teniendo la obligatoriedad de inscribir dicha transferencia en los Registros Públicos, para ser válidamente propietario de un inmueble; sin embargo dicho derecho de propiedad se ve vulnerado si no se inscribe en los Registros Públicos, ya que para que su derecho se oponible frente a terceros deberá inscribirse con anterioridad al derecho que se opone. Sin embargo, consideramos que existe contradicción al proteger el derecho de quien llega primeramente a los registros públicos, ya que, conforme al artículo 923 del Código Civil, que define el derecho de propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; siendo así, el propietario que transfiere el derecho de propiedad a tercera persona, deja de ser propietario por cuanto esta transfiriendo dicho derecho, siendo en este momento el tercero el nuevo y único propietario, por tanto nadie mas que este nuevo propietario es quien puede transferir nuevamente dicho derecho, considerando la regla lógica, que nadie puede disponer de un derecho que no tiene. 2 Consideramos que mal se hace en proteger al propietario que llega primero al registro, puesto que en realidad solo existe un solo y único propietario, por lo que se efectúa el presente trabajo de investigación con la finalidad de verificar la existencia de propietarios desamparados y perjudicados por la falta de obligatoriedad de inscribir oportunamente sus derechos en los Registros Públicos. El presente trabajo de investigación consta de cuatros capítulos, el primero trata sobre el Derecho Registral, los Registros Públicos como institución, la noción, características, ventajas y desventajas de los sistemas registrales, analizando en cual de los sistemas nos encontramos, se estudia además la diferencia entre los registros jurídicos y registros administrativos. En este capítulo se efectúa un análisis de cada uno de los principios registrales contemplados en el código civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos, y la seguridad jurídica que brindan la Inscripción en los Registros Públicos, y la necesidad de contar con una publicidad registral efectiva. El segundo capítulo trata sobre el perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad inmueble, y dentro de este, la definición de la propiedad, los caracteres del 3 derecho de propiedad, la regulación de la transferencia del derecho de propiedad en nuestro Código Civil de 1984, estudiando además el contrato de compra venta y la importancia de la inscripción de la transmisión del derecho de propiedad inmobiliario. El tercer capítulo trata sobre la hipoteca, sus antecedentes, definición, su naturaleza jurídica, la importancia de la hipoteca, los caracteres de la hipoteca, el objeto y clasificación de la hipoteca, analizando cada uno de los requisitos de validez de la hipoteca, los efectos de la hipoteca, y la extinción y cancelación de la hipoteca. En el cuarto y último capítulo se efectúa el análisis de resultados de las sentencias emitidas en las Salas Civiles de la Corte Superior de Justicia de Arequipa, en procesos de tercería de propiedad y nulidad de hipoteca; y, el análisis de las encuestas efectuadas. Finalmente se plantean las conclusiones de la presente investigación, planteando sugerencias que podrían sino eliminar, evitar que los propietarios de bienes inmuebles no vean afectado su derecho, ello sin perjudicar los costos de transacción, sino más bien dotando a la inscripción en los Registros Públicos de mayor importancia