Accounting method and the valuation of apartments in housing associations : How housing associations accounting affects the real estate agents estimate of the value on housing associations apartments.

Bakgrund: År 2014 infördes det nya tvingande redovisningsregler i Sverige, de så kallade K-regelverken. Införandet påverkade förutom alla företag, även Sveriges 23 900 aktiva bostadsrättsföreningar som tvingades välja vilket av redovisningsregelverken K2 och K3 som de skulle upprätta sin redovisning efter. Beroende på vilket av redovisningsregelverken som bostadsrättsföreningar väljer kommer utformningen av deras redovisning att påverkas. Detta kan komma att påverka mäklares bedömning av redovisningen vilket kan få effekter på deras uppskattning av värdet på bostadsrättsföreningens bostadsrätter. Att redovisningen kan ha betydelse för uppskattningen av värdet på företag är sedan tidigare känt men hur det står till på bostadsrättsmarknaden är mindre utforskat. Därför är detta något denna uppsats ämnar undersöka. Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka hur bostadsrättsföreningars redovisning påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Metod: Uppsatsen är uppbyggd kring ett experiment där manipulerad redovisningsdata från en befintlig bostadsrättsförenings årsredovisning skickats ut i form av en enkätundersökning till samtliga registrerade fastighetsmäklare i Sverige. Resultat: Resultaten tyder på att mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter påverkas när de får ta del av redovisningsmaterial där tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys ingår. Detta stödjer litteraturen kring redovisningsformat. Vi har även funnit stöd för att mäklare med mer erfarenhet tenderar att fokusera mer på tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys när de uppskattar värde på bostadsrätter än mäklare med mindre erfarenhet.Background and problem: In 2014 the new mandatory accounting standards were introduced in Sweden, the so-called K-regulatory framework. The introduction affected in addition to all companies including Sweden’s 23.900 active housing associations who were forced to choose which of the accounting regulations, K2 and K3 they would conduct their accounting after. Depending on which of the accounting regulations they would choose, their accounts will be different. This may affect the real estate agents assessment of accounts which may have an impact on their estimate value of the housing associations apartments. That accounting may have a value on the estimate on companies is well known, but the state of the housing market is less explored. Therefore, this is something this paper intends to investigate. Purpose: The purpose of this thesis is to examine how housing associations accounting affects the real estate agents estimate of the value of apartments. Method: The thesis is arranged around an experiment where manipulated accounting data from an associations housing company annual report has been sent out as a survey to all registered real estate agents in Sweden. Conclusions: The results indicate that the real estate agents estimate of the value of the housing associations apartments is affected by being able to take part of accounting material where additional information concerning cash flow analysis is included. We also found support that real estate agents with more experience tend to focus more on additional information concerning cash flow analysis when they estimate the housing associations apartments value