Yhteishallinto ja asukasosallistuminen vuokrataloissa : tapauksena Helsingin kaupungin vuokralaisdemokratia

In the beginning of the year 1991 the act on joint management of rental buildings became valid. The purpose of the law is to give tenants decision-making power and possibilities to affect their surroundings of living, so that the satisfaction rate for the living would increase and the maintenance of rental buildings would be more efficient. However, the way that the law is put into practice varies in different rental housing companies. In 2012 Finland's biggest landlord, the city of Helsinki, merged its 21 regional real estate companies into one company called Helsingin kaupungin asunnot Oy. Along with the fusion came changes that affected the management of the city's rental buildings as well as the practice of tenant democracy. This research focuses on tenant democracy, which is Helsinki city's version of joint management. The aim of the study is to examine how the tenant democracy is put into practice from the tenants', managing directors' and house managers' point of view. The research defines the strengths and challenges of tenant democracy, and also the determinants of tenant participation. The possible needs for development of the tenant democracy are examined using the results of the research. The material for the study was collected using survey form. The target groups of the research were managing directors and house managers of regional housing companies and also the active tenants, who are members of the tenant's advisory board. The surveys were conducted in the spring of 2012. Fourty five of the active tenants and seventeen representatives of the regional housing companies answered the questionnaires. The results were processed and analyzed using Atlas.ti scientific software. The research shows that many different factors affect the functionality of the tenant democracy in practice. What motivates the tenants to participate is the possibility to affect their own housing. The shared interest in improving the living conditions is also one of the most important aspects for participation. From the active tenants' point of view, one of the greatest strengths of tenant democracy is the decision-making power it gives to the residents. The collective power of the residents' committees helps the tenants to reach their mutual goals. From the regional administration's point of view the strength of tenant democracy is in the interaction and cooperation with the residents. Based on the results of the research, the biggest challenges in tenant democracy are the problems in collaboration between residents and regional administration, and also between active tenants themselves. Improving the interaction and cooperation is the main theme in developing tenant democracy. Other important factors are the trust between participants, open atmosphere and the fact, that both sides keep the promises they have made. Active tenants can also be a resource in developing residential areas all in all. The city of Helsinki should pay more attention and give more resources for the development of tenant democracy in the future, so that the whole city could benefit from the collective action of active residents.Vuoden 1991 alussa Suomessa astui voimaan laki yhteishallinnosta vuokrataloissa. Yhteishallintolain tarkoituksena on antaa vuokratalojen asukkaille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuuksia omaa asumistaan koskevissa asioissa sekä lisätä asumisviihtyvyyttä ja edistää vuokratalojen kunnossapitoa ja hoitoa. Kuitenkin se miten yhteishallintolakia sovelletaan käytännössä, vaihtelee vuokrataloyhtiöittäin. Vuoden 2012 alussa Suomen suurimman vuokranantajan eli Helsingin kaupungin 21 alueellista kiinteistöyhtiötä fuusioituivat yhdeksi pääomayhtiöksi, Helsingin kaupungin asunnot Oy:ksi. Kyseinen fuusio toi tullessaan muutoksia niin alueellisten kiinteistöyhtiöiden hallintoon kuin yhteishallinnon toteuttamiseen käytännössä. Tämän tutkimuksen kohteena on Helsingin kaupungin sovellus yhteishallinnosta eli vuokralaisdemokratia. Tutkimuksen tavoitteena on tutkia vuokralaisdemokratian toimivuutta käytännössä sen keskeisten toimijoiden, asukasedustajien sekä alueyhtiöiden toimitusjohtajien ja isännöitsijöiden, näkökulmasta. Tutkimuksessa selvitetään vuokralaisdemokratian vahvuudet ja haasteet, joita toiminnassa kohdataan. Lisäksi pyritään selvittämään mitkä tekijät vaikuttavat vuokralaisten motivaatioon toimia asukasedustajina. Tutkimuksen tulosten pohjalta tarkastellaan myös vuokralaisdemokratian mahdollisia kehittämisen tarpeita. Tutkimuksen aineisto kerättiin sähköisellä kyselylomakkeella. Tutkimuksen kohderyhminä olivat asukasedustajat, jotka toimivat kaikkia Helsingin kaupungin vuokralaisia edustavan toimielimen eli vuokralaisneuvottelukunnan jäseninä, sekä alueyhtiöiden toimitusjohtajat ja isännöitsijät. Kyselyt toteutettiin keväällä 2012 ja asukasedustajien kyselyyn vastasi 45 henkilöä ja alueyhtiöiden johdon kyselyyn vastasi 17 henkilöä. Kyselyjen tulosten käsittelyn ja analysoinnin apuna käytettiin Atlas.ti-ohjelmistoa. Kyselyistä saatuja tuloksia verrataan aikaisempiin vuokratalojen yhteishallintoa ja vuokralaisten osallistumista koskeviin tutkimuksiin ja tarkastellaan niiden pätevyyttä tämän tutkimuksen osalta. Tutkimus osoittaa, että vuokralaisdemokratian toimivuuteen käytännössä vaikuttavat moniulotteisesti useat eri tekijät ja asiat. Vuokralaisia motivoi osallistumaan mahdollisuus vaikuttaa omaan asumiseen ja toimiminen asukkaiden edunvalvojana. Lisäksi asumisviihtyvyyden ja tyytyväisyyden edistäminen ja kiinnostus yhteisistä asioista on monen asukasedustajan tärkeimpiä syitä osallistumiseen. Asukasedustajien näkökulmasta vuokralaisdemokratian suurimpia vahvuuksia on sen asukkaille suomat vaikutusmahdollisuudet omaa asumista koskevissa asioissa sekä eri toimielinten kautta saatava joukkovoima asukkaiden yhteisten asioiden ajamisessa. Alueyhtiöiden johdon näkökulmasta vuokralaisdemokratian vahvuuksina ovat vuoropuhelu ja yhteistyö asukkaiden kanssa. Tämän tutkimuksen perusteella voidaan sanoa, että vuokralaisdemokratian yksi suurimpia haasteita on yhteistyön sujuvuus eri toimielimissä sekä alueyhtiöiden ja asukkaiden välillä. Näin ollen yhteistyön ja vuorovaikutuksen parantaminen ovat kokonaisuudessaan avainasemassa vuokralaisdemokratian kehittämisessä. Yhteishallinnossa onnistumisen edellytyksinä ovat osapuolten keskinäinen luottamus, avoin ilmapiiri, rakentava keskusteluyhteys ja sovituista asioista kiinni pitäminen. Vuokratalojen yhteishallintolain mukaiset toimielimet ja niiden jäseninä toimivat aktiiviset asukkaat voisivat olla myös potentiaalisia osallistujia asuinalueiden kehittämisessä. Helsingin kaupungin tulisikin kiinnittää entistä enemmän huomiota ja resursseja yhteishallinnon ja vuokralaisdemokratian sujuvuuteen ja kehittämiseen, jotta siitä saataisiin irti kaikki yksilöitä, yhteisöjä ja koko kaupunkia hyödyttävät potentiaaliset edut