Viabilidad técnico-económica de las posibilidades de negocio para un edificio urbano

El presente Trabajo de Fin de Grado (TFG) recoge el estudio de viabilidad de un proyecto para la puesta en valor de un edificio urbano deteriorado, y la implantación de un nuevo modelo de negocio en él que permita obtener una máxima rentabilidad a la inversión realizada. Se ha considerado de gran interés este trabajo debido a la dificultad que alberga el promover un nuevo modelo de negocio en un mercado tan castigado en los últimos años como ha resultado ser el sector inmobiliario español. Con este estudio se pretende llevar a cabo un análisis desde el punto de vista técnico y económico sobre un edificio situado en el centro de la ciudad de Madrid, que pertenece a la empresa inmobiliaria Grupamero Gestión S.L., y adquirir conocimientos relativos al ámbito de las inversiones inmobiliarias en sus diferentes modalidades. Para comenzar se caracterizó el edificio, describiendo los aspectos que resultarían clave en el posterior desarrollo del trabajo. Una vez establecido el punto de partida se definieron las actuaciones necesarias tanto para rehabilitarlo como para incrementar su valor actual, lo que permitiría posteriormente estimar un valor a la inversión requerida. Para hacer frente a tal inversión se analizaron las posibilidades que el edificio ofrece y se consideró que las alternativas que resultarían más interesantes serían: - Vivienda: arrendamiento de viviendas a medio y largo plazo. Es el modelo de negocio seguido hasta ahora por la compañía y cuenta con un gran conocimiento de la actividad. Además supone una alternativa muy estable pero cuenta con poco margen para el incremento de beneficios. - Apartamentos turísticos: supone un cambio radical frente a las líneas seguidas por la empresa y se adentra en un mercado de mayor incertidumbre pero que ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años. - Residencia universitaria: busca satisfacer a un público joven y muy abundante en la actualidad formado por estudiantes universitarios. Esta alternativa cuenta adicionalmente con ventajas respecto a la normativa de las alternativas anteriores. Previo al estudio de las propuestas se consideró necesario conocer el entorno y posicionar la compañía para detectar los puntos fuertes y flaquezas así como establecer las oportunidades que el mercado ofrecía y las amenazas que podrían surgir. Con la intención de realizar un análisis económico lo más exacto posible se estudió la evolución del sector inmobiliario en los últimos años, comprobando el fuerte descenso de los precios que se produjo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la entrada en crisis del sistema económico español. A pesar de este contexto se comprobó que el precio del alquiler se había mantenido estable, contando con su valor máximo en el distrito Centro, lo que resultó esperanzador de cara al estudio de alguna de las alternativas. También se llevó a cabo una caracterización de la clientela potencial mediante una encuesta realizada a través de Internet, obteniéndose tras su análisis conocimientos sobre los factores que más valora el público y qué grupos serían los que mostraran mayor interés por las propuestas que se iban a estudiar. Una vez definidos los aspectos técnicos y de normativa aplicables a cada caso se estimó una inversión algo superior a los 600.000 € de base que asciende hasta casi los 800.000 € en alguna de las propuestas. A continuación se realizó una previsión de ingresos y gastos adaptada a cada caso junto con sus correspondientes flujos de caja y cálculo de los parámetros de rentabilidad necesarios. Los parámetros empleados para este objetivo fueron el valor actual neto (VAN), la tasa interna de rentabilidad (TIR) y el periodo de recuperación (pay back). Adicionalmente se detectó qué factores contaban con mayor influencia sobre cada modelo y se propuso una alternativa que consiguiera mejorar el rendimiento del capital invertido en cada caso. Para finalizar se llevó a cabo una comparativa entre los posibles modelos de negocio, indicando los pros y contras que cada uno conlleva y se aconsejó sobre cuál implementar en función de las preferencias de la compañía