Real estate development in Farsta. Economic analysis of the TeliaSonera headquarters area

Stockholm is one of the fastest growing cities in the world. Its population is growing every day and the housing needs are becoming higher. Despite the growth and the need for more houses only a few new housing units are being built every year. Critics argue that if the building rate stays as it is today the development of the city will be very limited since there is no capacity for the city to embrace new incomers. The decision makers in the municipality of Stockholm are planning for large investments in housing units for the coming years up until 2030. There are plans of building approximately 140 000 new apartments to mend the ascending need for new houses. Farsta County is part of Stockholm and lies a few kilometers to the south of the city center. Today the county contains roughly 5 000 housing units. It also contains enormous office facilities rented by the Swedish Telecom company TeliaSonera. These facilities are the current TeliaSonera headquarters, but due to the aging nature of the facilities the company has decided to move out. It is known among market experts that Farsta does not possess the most attractive office location. Thus when TeliaSonera leaves the premises there is potential risk that they will be vacant for quite a long time. And in such situation the opportunity comes to exploit the land in different use than its original. The high need of housing combined with the high office vacancy rate of the county generate the idea of using the land for housing purposes. One can either use the already existing buildings and convert them into apartments and then complete the rest of the land with new buildings, which is a more sustainable alternative. Or one can demolish the existing stock and build a completely new compound. Feasibility and social studies have been carried out in this paper to determine which alternative is the most suitable in the current situation. Out of social point of view the alternative where a completely new compound is produced is more beneficial than the alternative with the conversion and completion. This is due to the higher standard the new apartments will have compared to the other alternative plus, and according to the study, the higher number of flats obtained. It will also be more beneficial economically in the future due to the reduced costs of maintenance. Regardless of which alternative to be chosen the project is going to be costly and it is therefore important to organize it well by finding the financiers and studying all the legal and economic aspects before starting off with it. This project is estimated to produce over 2 500 apartments, a number that says much about the size of the project.Stockholm är en av världens snabbast växande städer. Dess befolkning ökar för varje dag och behovet av nya bostäder växer. Trots stadens utveckling och det växande bostadsbehovet byggs det enbart ett fåtal nya bostäder årligen. Om det fortsätter att byggas så lite som det görs idag kommer stadens utveckling att hämmas rejält då det inte finns möjlighet för nyinflyttade att bo i staden. Stockholms stad planerar för stora investeringar i bostadssektorn i de kommande åren och fram till år 2030. Avsikten är att bygga färdigt runt 140 000 nya lägenheter fram till 2030 för att minska det växande bostadsbehovet. Farsta är en stadsdel som är belägen ca 10 kilometer söder om Stockholms stadskärna. Idag finns det cirka 5 000 bostäder i stadsdelen. I Farsta finns också TeliaSoneras huvudkontor som består av ett stort kontorsområde. TeliaSonera har beslutat att flytta från Farsta år 2016. Det är känt bland marknads experter att Farsta inte är attraktivt för kontorsverksamhet. När TeliaSonera flyttar ut finns det därför stor risk att lokalerna står vakanta en längre period utan att hyras. Därför är det lämpligt att tänka på alternativa användningar för området. Det växande bostadsbehovet kombinerat med områdets höga vakansgrad på kontor skapar iden om att omvandla området till bostäder. Då finns det sätt att tillgå. Antingen konverteras det gamla beståndet till lägenheter och kompletteras med nya hus för att uppnå önskad täthet för marken, vilket är ett grönare alternativ. Eller rivs allt gammalt och nytt byggs istället. Ekonomiska och sociala faktorer vägs in för att avgöra vilket alternativ är mer passande för dagens behov. Utav samhälleliga anledningar tycks alternativet med totalomvandling (där det gamla beståndet rivs ner) vara mer fördelaktigt jämfört med konverteringsalternativet. Det är på grund av att totalomvandlingen skapar fler lägenheter samt att de nyproducerade lägenheterna har högre standard. I längden kommer detta alternativ att också vara mer ekonomiskt fördelaktig då det har mindre drift- och underhållskostnader. Oavsett vilket alternativ som föredras innebär ett sådant projekt stora kostnader. Därför är det viktigt att redan i ett tidigt skede organisera projektet genom att hitta lämpliga investerare samt att studera de juridiska och ekonomiska aspekterna. Detta projekt beräknas producera drygt 2 500 lägenheter, något som talar om storleken av projektet