RIGENERAZIONE SOCIALE DEI VUOTI URBANI. Valutazione economica del processo di trasformazione dell'area ferroviaria di Sarzana

Lo scenario economico che dal 2007 interessa il Paese impone una revisione dei piani di fattibilità del progetto pubblico. L’utilizzo della moneta urbanistica finalizzata a reperire risorse utili agli enti locali per finanziare opere pubbliche sembra essere tramontato alla luce di un mercato immobiliare che ha subito profondo cambiamento caratterizzato dalla riduzione del numero di transazioni e da un costante calo di valore degli immobili. La tesi propone quindi un percorso di fattibilità attraverso un sistema mutuato dall’analisi finanziaria, applicato a un’area urbana ai margini del centro storico di Sarzana, dove, le parziali attuazioni dei Piani Particolareggiati che si sono susseguiti hanno fortemente penalizzato gli spazi pubblici. Gli esiti della valutazione economica permettono di definire le linee di indirizzo su cui potrà successivamente essere impostato un progetto che possa ess in grado di garantirne la fattibilità coerentemente alle risorse disponibili che saranno individuate. In seguito all’analisi conoscitiva delle aree e al confronto con l’Amministrazione Comunale sono state definite le priorità di intervento ed elaborati due possibili scenari. Il primo, più tradizionale, vincola l’attuazione del piano a un partenariato pubblico-privato, riproponendo la leva immobiliare come strumento finanziario; il secondo propone un piano di riqualificazione totalmente a carico del soggetto pubblico individuando le risorse disponibili attraverso la dismissione e l’alienazione di cespiti comunali. L’andamento del mercato immobiliare locale è stato determinante nella scelta della seconda alternativa. Tra i principali obiettivi sono stati posti il recupero del fabbricato dell’ex mercato ortofrutticolo, destinato dal PRG vigente alla demolizione, e la rigenerazione di un’area dismessa di proprietà delle ferrovie. L’analisi dei costi, dei ricavi e dei tempi relativi a ogni destinazione d’uso sono state sintetizzate tramite l’applicazione del criterio valutativo che ci ha fornito indicatori come il VAN e il rapporto benefici-costi. Per tener conto dell’incertezza delle stime del progetto sono stati quantificati gli effetti indotti sui flussi di cassa da variazioni nei parametri di input, applicando il metodo della bop analysis attraverso l’ipotesi di tre scenari alternativi: quello atteso, quello ottimistico e quello pessimistico. La strategia progettuale si è indirizzata verso una complessiva riqualificazione degli spazi pubblici con la rifunzionalizzazione dell’ex mercato ortofrutticolo, la creazione di una stazione intermodale e una nuova viabilità. La disponibilità dell’area dismessa delle Ferrovie ha permesso di coniugare usi temporanei e pianificazione urbana di lunga durata guardando al progetto come un processo aperto, adattabile nel corso del tempo, in grado però di definire un circuito sociale permanente. La ricerca progettuale di spazi flessibili, economici e sostenibili ha trovato nell’architettura di container il giusto compromesso, con un richiamo alla memoria del luogo, un tempo dedicato al deposito dei convogli e allo scalo merci. L’analisi economico-finanziaria si conferma quindi un efficace strumento di scelta nei processi di trasformazione urbana e il riuso temporaneo, nell’attuale quadro economico, può rappresentare una risposta al bisogno di innovazione sociale che abita la città contemporanea, oltre che un’opportunità di sviluppo e un’occasione per salvare dal degrado spazi abbandonati