HOUSE PRICE DETERMINANTS IN THE REPUBLIC OF CROATIA AND POTENTIAL EFFECTS OF HOUSING MARKET LIBERALIZATION

U članku se analiziraju kretanja cijena nekretnina u odabranim zemljama članicama Europske Unije i u Hrvatskoj. Analizirano je razdoblje od godine 2000. do 2006., i pritom se ocjenjuje koliki je učinak na cijene nekretnina imalo pridruživanje novih zemalja članica Europskoj Uniji. Rezultati analize ukazuju na to da su nekretnine u Hrvatskoj i u Sloveniji u prosjeku skuplje od ostalih zemlja u tranziciji, a o utjecaju pridruživanja na kretanje cijena nekretnina ne može se donijeti jednoznačan zakljuak. Zatim se provodi Johansen kointegracijska metoda i ocjenjuje se model korekcije odstupanja da bi se utvrdile kratkoročne i dugoročne determinante cijena nekretnina u Hrvatskoj. Pokazano je da je dohodovna elastičnost cijena nekretnina u dugome roku iznimno visoka i gotovo je tri puta veća od elastičnosti cijena nekretnina u odnosu na ponudu novih nekretnina. Cijene nekretnina u dugome roku reagiraju i na inflaciju i na promjene kamatnih stopa. U kratkome roku na cijene nekretnina najviše utječu krediti stanovništvu, dinamika sklapanja brakova i inflacija. Cijene nekretnina u Hrvatskoj mogle bi se povećati ako pridruživanje Europskoj Uniji dovede do povećanja raspoloživog dohotka stanovništva ili ako zbog pridruživanja ekonomski subjekti u Hrvatskoj formiraju pozitivna očekivanja o budućem dohotku.The paper analyses house price developments during 2000-2006 period in the selected EU member states and Croatia. The analysis assesses the effect of EU joining on house prices in new member states. The results indicate that housing in Croatia and Slovenia is on average more expansive when compared with the rest of the new member states, while the effect of joining on house prices is ambiguous. Johansen cointegration method and error correction method is estimated in order to determine long- and short-run elasticities of house prices in Croatia. The results suggest that long-run income elasticity of house prices is quite high – three times higher than the supply side elasticity. In the long run house prices also respond to changes in infl ation and interest rates. In the short run credits to households, demographic developments and infl ation affect house prices the most. If Croatian joining the Union causes higher disposable income or positive expectations of future income, house prices in Croatia might rise as a consequence