De kantoorgebruiker en zijn pand: Een onderzoek naar de huisvestingsvoorkeuren van gebruikersgroepen

Gedurende een lange periode kon de kantorenmarkt als een aanbodgestuurde markt worden beschouwd. Het aanbod was kleiner dan de vraag en nieuwe kantoren werden, ongeacht locatie en kwaliteit, vrijwel zonder problemen gevuld. Daar is inmiddels verandering in gekomen. De leegstand in de kantorenmarkt is groot en er is sprake van een vragersmarkt, waarbij kantoorgebruikers steeds verdergaande eisen stellen aan hun vastgoed. En omdat de leegstand een structureel probleem is, zal deze situatie langjarig aanhouden. In een dergelijke markt is het belangrijk om goed in de huid van de kantoorgebruiker te kunnen kruipen. Dat gebeurt echter nauwelijks. De meeste onderzoeken onderscheiden gebruikers naar bijvoorbeeld omvang of bedrijfssector, maar dat blijven zeer beperkte indelingen. In deze analyse is daarom op een aantal andere manieren gekeken naar de gebruiker en is onderzocht of er een segmentatie (indeling) te vinden die veel beter aansluit op de voorkeuren voor locatie- en gebouwkenmerken. Daaruit volgt de onderstaande centrale probleemstelling: Welk type indeling van kantoorgebruikers is het beste om huisvestingsvoorkeuren van gebruikers aan te koppelen? Vanuit het theoretisch kader zijn daarbij een aantal verschillende manieren naar voren gekomen waarop gebruikers gesegmenteerd kunnen worden: \u95 De eerste type indelingen zijn gebaseerd op bedrijfskenmerken: de sector, de bedrijfsstijl of een combinatie van beiden. Bij de sector handelt het om de bij de Kamer van Koophandel ingeschreven bedrijfssector. Bij de bedrijfsstijl staat de wijze waarop een bedrijf omgaat met een aantal kernwaarden centraal. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen bedrijven die gericht zijn Kosten & Efficiëntie, op Klant & Kwaliteit of op Creativiteit & Innovatie. \u95 Bij de tweede indeling staat het type kantoor (hoofdkantoor, front-office of back-office) centraal. \u95 De derde indelingsmethode betreft een clusteranalyse, waarbij de relatie tussen de kantoorgebruiker en zijn voorkeuren andersom bepaald wordt: op basis van overeenkomende voorkeuren worden de gebruikers zo goed mogelijk geclusterd in een zelf te bepalen aantal clusters. \u95 De laatste indelingsmethode is een geografische indeling, waarbij de bedrijven binnen dezelfde deelgebieden geclusterd worden. Om de centrale stelling te toetsen zijn de kantoorgebruikers toegevoegd aan de gebouwendatabase zoals die door Remøy en Koppels is opgezet. De gebruikers zijn vervolgens geënquêteerd, waarbij de vragenlijst met name inging op locatie- en gebouwvoorkeuren alsmede op een aantal bedrijfsmatige aspecten. Bij de analyses zijn vervolgens huisvestingsfactoren gekoppeld aan de verschillende indelingen. De verwachting daarbij was bijvoorbeeld dat gebruikers uit de “creatieve & innovatieve” hoek duidelijk andere voorkeuren voor wat betreft kantoorgebouw en locatie hebben dan gebruikers die “kosten & efficiëntie” opgeven. Bij de indelingen is er gekeken naar de homogeniteit van de huisvestingsvoorkeuren binnen de verschillende groepen. Er zijn echter nauwelijks significante homogene groepen uit de analyses voort gekomen ondanks de ruime significantienorm van 75%. De analyse waarbij de waarderingen van huisvestingsfactoren tussen de verschillende groepen met elkaar wordt vergeleken heeft hierdoor ook geen significante uitkomst gegenereerd. De resultaten binnen dit onderzoek hebben daardoor alleen een indicatief karakter, harde conclusies kunnen niet worden getrokken. Reflecterend op het onderzoek waren de ambities hoog, het koppelen van kantoorgebruikers aan huisvestingsvoorkeuren is daarom ook niet geheel geslaagd. Aan zowel het verzamelen van informatie als bij wijze van segmenteren van de verschillende indelingen zijn verbetering mogelijk. De omvang van het aantal respondenten speelt hier ook een belangrijke rol in. Ondanks dat er binnen deze studie geen harde conclusies kunnen worden getrokken ben ik ervan overtuigd dat het belang van goede indelingen van gebruikers in de nabije toekomst een grotere rol zal gaan spelen. Als de voorgestelde verbetering uitgevoerd worden dan zal dit wellicht leiden tot indeling die wel breed toepasbaar is.Real Estate ManagemntReal Estate & HousingArchitectur