Impact of building typologies in management costs of educational buildings

Koulutus on Suomen julkisyhteisöjen kolmanneksi suurin menoerä heti terveydenhuollon ja sosiaaliturvan jälkeen. Koulutuksesta aiheutuvat kiinteät kustannukset koostuvat pääosin kiinteistönpidollisista suoritteista, eli kiinteistön ylläpidosta ja energiankulutuksesta. Koulurakennusten kiinteistönpidon kustannukset ovat viime vuosina kasvaneet merkittävästi kuluttajahintaindeksin nousua nopeammin ja kasvun odotetaan jatkuvan myös tulevaisuudessa. Oppilaiden yhteiskunnallisesta erityisasemasta johtuen myös kiinteistöissä ilmenevät haitat, kuten sisäilmaongelmat, ovat kansanterveydellisesti merkittäviä kysymyksiä ja nousevat tästä syystä myös usein julkisen keskustelun aiheeksi. Koulurakennuksista lähes jokainen kärsii jonkin asteisista kosteusvaurioista ja vakavia vaurioita tai homeongelmia esiintyy noin 20–30 prosentissa kouluista. Koulurakennuksia on aikakausien saatossa rakennettu monista eri lähtökohdista ja niiden arkkitehtuurinen ja rakennustekninen kirjo on suuri. Myös koulurakennusten kiinteistönpidon kustannuksissa on merkittäviä eroja eri rakennusten välillä. Kustannusten syntyä on kuitenkin vaikeaa kohdentaa kiinteistöjen toiminnallisille tai rakenteellisille ominaisuuksille ja kustannusten ennustaminen suunnittelu- tai rakennusvaiheessa on haastavaa. Tämän tutkimuksen tavoitteena on ollut selvittää Helsingin koulurakennuksille tyypillisiä arkkitehtuurisia, rakenteellisia ja teknisiä ominaisuuksia sekä pyrkiä selvityksen kautta vastaamaan kysymykseen, mistä tekijöistä koulurakennusten kiinteistönpidon kustannusvaihtelu johtuu? Tutkimuksen teoriaosuudessa on perehdytty kiinteistönpitoon ja siitä aiheutuviin kustannuksiin sekä tarkasteltu suomalaista koulutusjärjestelmää ja siinä tapahtuneiden muutosten vaikutusta koulurakentamiseen eri aikakausina. Empiirinen osuus on jaettu haastattelututkimukseen ja tilastolliseen regressioanalyysiin. Haastattelujen avulla on pyritty syventämään tutkimuksen teoriapohjaa ja tarkasteltu Helsingin koulurakennusten ominaisuuksia talotypologioiden avulla. Tilastollisessa regressioanalyysissa on puolestaan tarkasteltu koulurakennusten talotypologisten tekijöiden vaikutusta kiinteistönpidon kustannusten muodostumiseen. Haastattelututkimuksessa Helsingin koulurakennukset jaettiin viiteen talotyyppiin koulujen edustaman arkkitehtuurin ja rakennustekniikan perusteella. Tilastollisessa analyysissa pyrittiin tarkastelemaan näiden talotyyppien sekä rakennusten iän, koon ja kuntoluokan vaikutusta kiinteistönpidon kustannusvaihteluun. Talotyyppien ja kustannusten välillä ei kuitenkaan onnistuttu osoittamaan olevan tilastollisesti merkitsevää yhteyttä. Mielenkiintoisesti myöskään rakennuksen ikä tai kuntoluokka eivät näyttäisi vaikuttavan kiinteistönpidon kustannusten muodostumiseen. Rakennuksen huoneistoalan ja kiinteistönpidon kustannusten välillä osoitettiin kuitenkin olevan yhteys niin, että kiinteistönpidon suhteelliset kustannukset laskevat rakennuksen koon kasvaessa. Tutkimuksen perusteella pystyttiin esittämään koulurakentamiselle minimihuoneistoalaa, jota pienemmissä kohteissa kiinteistönpidon yksikkökustannukset ovat selvästi suurempia kohteita korkeampia.Education is the third largest public expense in Finland, after healthcare and social welfare. Fixed costs caused by education are mainly formed from building management costs, i.e. real estate maintenance and energy consumption. Management costs in educational buildings have risen more rapidly than the consumer price index (CPI) and this trend is expected to continue in the future. Due to the special status of students, problems affecting educational buildings, such as bad indoor air quality, are significant difficulties regarding public health. Due to this status, they are often a topic of public debate. Almost all educational buildings in Finland suffer from high moisture levels and critical damages, such as mold problems, appear in 20-30 % of schools. Throughout history, schools have been built from multiple basis and their architectural and structural spectrum vary widely. In addition, management costs of school buildings differ extensively. The cost drivers are difficult to target to different operational and structural features and forecasting them, both in planning and construction phases, is extremely challenging. The objective of this thesis was to find out typical architectural, structural and technical features in Helsinki’s educational buildings. The study aims to explain factors behind the cost variation in building management of educational buildings. In the theory part of this thesis the focus is on building management and management related costs, in addition with review considering the Finnish educational system. Evolution of the educational system and its influence on construction of school buildings in different eras are also reviewed. The empirical part has been divided into interview study and statistical regression analysis. The focus of the interviews has been to deepen the knowledge gathered in theoretical part, and to review Helsinki’s schools’ attributes through building typologies. The regression analysis aims to answer, how the typological building characteristics affect the maintenance costs of school buildings. In the interview study, different educational buildings in the city of Helsinki were divided into five building categories on the basis of their architecture and structural engineering. The statistical analysis aimed to examine these building types, their age, size and condition class, and how these attributes affect the cost variation in building management. However, no correlation between the studied building types and management costs were found. Moreover, it seems that neither the condition class nor the age of the building has an effect on its management costs. An indication was found in gross floor area and building management costs: the relative cost of a building decreases when the gross floor area rises. On the basis of this thesis a minimum gross floor area for school buildings was proposed, so that when the GFA decreases below it, the per unit cost in building management are significantly higher than in targets larger than the minimum gross floor area