Exploatörens syn på framtagandet av exploateringsavtal : Har ändringen av PBL fått effekt?

I början av 2015 skedde en lagändring av plan- och bygglagen. De s.k. exploatörsbestämmelserna togs bort och regler om exploateringsavtal infördes. I statens offentliga utredningar framkom att exploateringsprocessen ofta blev oförutsägbar både tids- och kostnadsmässigt och att exploatörerna var i en stark beroendeställning till kommunerna. Denna studie har fokuserat på att identifiera om exploatörer upplevt att lagändringen lett till att problematiken minskat och om det idag finns ett starkare samarbete i framtagandet av genomförandeavtal. Syftet med denna studie är att bidra till att samarbetet mellan kommun och exploatör ska bli bättre och leda till mindre obalans i förhandlingarna om genomförandefrågor i detaljplaneprocessen. Frågeställningarna i denna studie besvarades genom två enkätundersökningar samt genom semistrukturerade intervjuer, både kommuner och exploatörer fick delta i dessa. Samtliga kommuner i Sverige har tillfrågats att delta i en webbenkät, och 99 exploatörer har tillfrågats att besvara en annan webbenkät. 5 kommuner och tre exploatörer har intervjuats. Intervjuerna tillsammans med enkäterna gav en helhetsbild över hur lagändringen av PBL påverkat exploateringsprocessen och exploatörers inställning till kommunen. Studien visar att exploatörerna inte uppfattar exploateringsprocessen som mer tidseffektiv eller mer förutsägbar. Viss ökad tydlighet och transparens har uppnåtts genom införandet av krav på riktlinjer. Det största problemet i förhandlingarna är kommuntjänstemännens avsaknad av erfarenhet och kompetens, vilket kan härledas till en god marknad där det är ruljangs på personal mellan kommunal och privat sektor. Det kvarstår fortfarande att ta fram juridiskt korrekta lösningar på problematiken i hur s.k. social infrastruktur ska kunna tillhandahållas av kommun på privatägd mark. Slutsatsen av denna studie blev att lagändringen idag endast fått liten effekt, och att problematik kvarstår. Genomförandeavtalen innefattar inte längre s.k. social infrastruktur i de flesta fall, men åtgärder som t.ex. uppföra skola eller vårdhem åläggs fortfarande exploatörer vid sidan om avtalen. Beroendeställningen till kommunen kvarstår vilket lett till att rättslig prövning av avtalen inte skett, och kommunen tar sig fortfarande friheter med avtalens innehåll.At the beginning of 2015 there was an amendment of the Planning and Building Act. The so-called developer provisions were removed and rules on development agreements were introduced. The Swedish Government Official Reports revealed that the development process was often unpredictable both cost- and time wise and that the developers were in a strong dependency to the municipalities. This study has focused on identifying if the developers have perceived that the amendment has led to a reduction of the problems and if there is a stronger cooperation today in the producing of implementation agreements. The purpose of this study is to contribute to improved cooperation between municipalities and developers and lead to less inequity in the negotiations on implementation issues in the detailed planning process. The questions in this study were answered through two surveys and semi- structured interviews, both municipalities and developers were asked to participate. All municipalities in Sweden have taken part in one web survey, and 99 developers have been asked to answer another web survey. Five municipalities and three developers have been interviewed. The interviews along with the surveys gave a comprehensive picture of how the changes of the PBA influenced the development process and developers' attitude towards the municipalities. The study shows that developers do not perceive the developing process as more time-efficient or more predictable than before. Some increased clarity and transparency have been achieved through the introduction of requirements for guidelines. The biggest problem in the negotiations is the lack of experience and qualification in the municipality staff. This can be derived from a good market, where many municipal employees take employment in the private sector instead. It remains to provide legal solutions to the problem of how social infrastructure can be provided by municipalities on private land. The conclusions of this study were that the amendment has had little effect, and that problems remain. Implementation agreements no longer include so-called social infrastructure in most cases, but actions such as to build a school or shelter are still imposed on developers alongside the agreement. The dependence on the municipality remains unchanged, which means that judicial review of the agreements has not taken place. The municipalities still take great liberties with the content of the agreements